房地产估价师

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房地产估价师考试经营与管理精讲

二、房地产市场的周期循环

由于经济的发展带动或产生了对商业、居住和服务设施的空间

需求，从而带来房地产市场的兴起。因此从本质上讲，房地产业的

发展是由整体经济的发展决定的。从一个较长的历史时期来看，社

会经济的发展体现为周期性的运动。相应地，房地产业的发展也存

在周期循环特性。

㈠ 房地产周期循环的定义

房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波

动现象，且此现象重复发生。

㈡ 房地产周期循环的原因

影响房地产周期循环的主要原因包括：供需因素的影响，其中

以金融相关因素的变动最为关键;市场信息的不充分、导致从供需

两方面调整不均衡的时间存在时滞 (time-lag);生产者与消费者心

理因素的影响，如追涨不追跌、一窝蜂的投机或非理性预期;政策

因素的影响，如容积率控制、农地征用控制;政治冲击，如社会政

治动荡;制度因素的影响，如预售制度的期货效应、中介与估价制

度的健全程度等;生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等。

㈢ 传统房地产周期理论的主要内容

传统房地产周期理论的主要内容包括：在市场供求平衡的前提

下，房地产市场会正常运作，且这种平衡性会持续一定的时期;在

此时期内，投入房地产市场的资金的利润预期保持不变，投资者具

有自我调节投资量的能力。房地产市场的发展呈现一种自我修正的

周期性，且不同周期之间的时间差异和投资回报差异微乎其微。

根据传统房地产周期理论，房地产市场的发展呈现出一种自我

修正的模式。在每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧条、调

节、复苏和再次扩张的过程。具体包括的阶段是：确认对新入住空

间的需求，促使新建筑产生;受到新建筑的刺激而导致经济扩张;

经济的持续扩张进一步刺激新建筑;新建筑超过空间需求;导致超

额建筑;调整，因需求减少而导致新建筑活动剧烈减缓;复苏，需求开始增加而消化已有超额建筑;回复到空间市场供需均衡状况;

经济的持续扩张导致对新建筑需求的增加;确认对新入住空间的需

求，促使新建筑产生。供给增长率=需求增长率供给停止或很低，需求有增长趋势，租金增长率仍下滑，空置率有下降趋势

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