房地产估价师

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房地产估价师考试案例与分析精讲 

㈡ 征地补偿估价的内容与标准

《土地管理法》第四十七条对征地估价内容及补偿标准作了明

确的规定，“征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。”

⑴ 土地补偿费：

“征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值

的6～10倍。”

⑵ 征用耕地的安置补助费：

“征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数量计算。

需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用

单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的

安置补偿费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的4至6倍。

但是每公顷被征用耕地的安置补偿费，最高不得超过被征用前三年

平均年产值的15倍。”

⑶ 青苗补偿费：

青苗补偿费标准“由省、自治区、直辖市规定。”

⑷ 地上附着物补偿费：

地上附着物包括农田基础设施、树木、坟墓等，其标准“由省、

自治区、直辖市规定。”

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㈢ 《土地管理法》关于征地拆迁补偿估价的其它规定

⑴ “征用其它土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、

自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规

定。”(第四十七条)

⑵ “依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，

尚不能使需要安置的农民保持原有的生活水平的，经省、自治区、

直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是土地补偿费和安

置补助费的总和不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。”

(第四十七条)

⑶ “国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以

提高征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。”(第四十七条)

⑷ “征用补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，

并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。”(第四十八条)

五、拆迁集体所有土地上的房屋补偿估价

房屋拆迁估价标准基本同城市房屋拆迁补偿标准。但集体土地

上的房屋，其产权管理各地区不尽相同也不甚完善，在评估过程中

要根据实际情况分别处理，重点考虑以下几点：

㈠ 宅基地的确定

宅基地及正式房屋的确定，对于集体土地上的宅基地面积，其

管理标准各地不统一：①每户有测量准确的宅基地证，同时有正式

房屋的建房批示;②每户有测量准确的宅基地证，但没有房产证，

也没有正式房屋的建房批示;③每户既没有测量准确的宅基地证，

没有房产证，也没有正式房屋的建房批示。

基于以上情况，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二

条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得

超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当由乡(镇)

人民政府审核，由县级人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，

依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住

房后，再申请宅基地的，不予批准。

㈡ 被拆迁房屋使用性质的认定

根据《国务院批转国家土地管理局关于加强农村宅基地管理工

作请示的通知》：严格宅基用地审批手续，实行公开办事制度。各

地应根据实际情况对农村建房的对象、条件、用地标准、审批手续

作出明细规定。要建立严格的申请、审核、批准和验收制度。凡是

要求建房的，事先必须向所在的乡(镇)政府或县(市)土地管理部门

提出用地申请。经审核，对符合申请宅基地兴建自用住宅的，由土

地管理部门确定宅基地使用权，丈量用地面积，并依法批准后，方

可动工。竣工后，由土地管理部门负责组织验收。对不合理分户超

前建房、不符合法定结婚年龄和非农业户口的，不批准宅基用地;

对现有住宅有出租、出卖或改为经营场所的，除不再批准新的宅基

用地外，还应按其实际占用土地面积，从经营之日起，核收土地使

用费;原集体土地上农民宅基地上的房屋，拆迁补偿计算按照住宅

房屋的评估标准来评估。如房屋为营业用房的根据经营用途、营业

面积等因素，按照当地政府确定的标准及补偿条件给予一定的营业

补偿。

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