房地产估价师

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房地产估价师考试案例与分析精讲 

一、房地产保险概述

为了消除各种风险可能带来的不利影响，房屋所有人、承租人

或有关当事人可以与保险公司达成一项协定，一方(被保险人)通过

交付一定的费用(保险费)以获得另一方(保险公司)对房屋的意外损

失或因对房屋具有利益而可能产生的意外损失给予一定的经济补偿

的保证。这种以房屋及其有关利益或责任为保险标的的保险，称为

房地产保险。

根据承保的保险标的和风险种类不同，房地产保险可划分为房

屋财产保险、房屋利益保险、责任保险、信用保险、综合保险、建

筑工程保险等。因土地不会损坏或灭失，无损害则无保险，故土地

不能成为房地产保险合同的保险标的。投机风险(如房地产市场价格

变化)和必然或已知损失(如房屋自然损耗)不属于房地产保险范围。

二、房地产保险估价的特点

房地产保险估价应依据《保险法》、《城市房地产管理法》和

其他有关规定进行。房地产保险估价，分为房地产投保时的保险价

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值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估。房地产保险

估价时应注意以下几点：

㈠ 保险价值和保险金额的区别

保险价值又称为保险价额，是指保险标的在订立保险合同时估

定的实际价值或者在发生保险事故时所具有的价值。保险价值为确

定保险金额的基础。保险金额是保险双方当事人在保险合同上载明

的，投保人对于特定的保险标的实际投保的金额，又简称“保额”，

也是在保险事故发生后承担损失补偿义务的最高限额。

㈡ 直接损失和间接损失

当财产因自然风险和社会风险的作用导致财产本身直接损坏或

消失，财产即受到直接损失。例如：房屋被大火烧毁，室内墙壁被

人破坏等就属于直接损失。

间接损失指的是由于财产的直接损失而引起的未毁损财产价值

的降低或收益的下降。例如，当一座建筑物严重受损，虽然没有完

全毁掉，但可能须完全重建，为了重建，该建筑未损坏的部分必须

完全毁掉，这种损失就是间接损失。它等于毁掉未受损部分所需的

费用和未受损部分的价值。间接损失中很重要的一种类型就是净收

入下降的损失。所谓净收入下降的损失指的是在被损坏的财产被修

复完好之前，人们由于全部或部分地丧失了对财产的使用而导致的

收益下降或费用上升。

进行保险事故后的损失评估时，要首先明确估价范围是否包含

间接损失。

㈢ 房地产投保时的估价

房地产投保时的保险价值评估，应评估有可能因自然灾害或意

外事故而遭受损失的建筑物的价值，不应包含土地价值，估价方法

宜采用成本法、市场比较法。

房地产投保时的保险价值，根据采用的保险形式，可按该房地

产投保时的实际价值确定，也可按保险事故发生时该房地产的实际

价值确定。

㈣ 保险事故发生后的评估

保险事故发生后的损失价值或损失程度评估，应把握保险标的

房地产在保险事故发生前后的状态。对于其中可修复部分，宜估算

其修复所需的费用作为损失价值或损失程度。

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