房地产估价师

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房地产估价师考试案例与分析精讲

随着社会主义市场经济的建立，第二产业用房和第三产业用房日益

增多，此类非住宅用房用途、结构、装修标准等与住宅用房有明显

区别和差异，其租金标准应依靠市场调节，由租赁双方协商议定。

非住宅租赁价格评估时应以市场租金、协议租金确定。

㈢ 私房租赁价格管理规定

国务院颁布的《城市私有房屋管理条例》(1983年)第15条规

定，租赁城市私有房屋“房屋租金由租赁双方按照房屋所在地人民

政府规定的私有房屋租金标准，协商议定;没有规定标准的，由租

赁双方根据公平合理的原则，参照房屋所在地租金的实际水平协商

议定，不得随意抬高。”如私房为住宅用房，其租赁价格的确定应

符合政府有关规定标准。如私房为非住宅用房，应按市场情况协商

议定其租赁价格。

二、房屋租赁价格评估的特点

房屋租赁价格(即房屋租金)是房屋承租人为取得一定时期内房

屋的占有、使用、收益权利而向出租人支付的代价。其价格评估具

有如下特点：

㈠ 住宅类房屋租赁价格评估分为政策性评估和市场租赁评估

两种类型

住宅类房屋租赁价格的政策性评估，估价人员应严格执行有关

租赁政策，没有超越规定调整租金幅度的价格空间。这类住宅房屋

的类型包括各级政府所属的直管公房和廉租房等。住房是人们生存

的基本条件和基本权利。国家和地方人民政府对这类政策性、公益

性住房租金标准等都有具体规定，明确了一般标准，限定了浮动幅

度。租赁行为既逐步走向市场经济的轨道，又保证居民不致承受太

重的负担，体现住房所具有的一定的社会保障性质。此类政策性住

房租赁价格评估时应严格遵守国家和地方政府的有关规定。

住宅类房屋的市场租赁价格评估主要涉及商品房住宅和已购

房，由于该类房屋的买卖、租赁行为属于市场行为，其租赁价格为

市场价格，应参照公开市场价值标准评估。

㈡ 租约对租金估价有一定的影响

如为合理性契约式房屋租赁价格评估，宜采用租约所确定的租

金。租约期外的租金则采用正常客观的租金标准。租赁房屋已订立

租约时，应对租约中所约定的租金标准的客观性、合理性进行判断。

如租约所约定的租金客观合理，一般应根据该租金估价;如与市场

租金标准相差较大(或高、或低)，租金明显存在不合理性，则应重

新评估其租金值。

㈢ 划拔土地上的营利性房屋租赁价格评估应确定土地收益中

的国家部分

根据《城市房地产管理法》等法律、法规和政策的规定，以营

利为目的出租划拨土地使用权的房屋，其租赁价格评估应同时给出

租金中所含的土地收益值。房屋租赁价格中应含土地收益值，而房

租中的土地收益为上缴国家部分，因此，需要将土地收益值单独列

示。

三、估价方法在房屋租赁价格评估中的应用

㈠ 市场法

市场法是房屋租赁市场公开、租赁信息充分时首选的一种方法。

评估时应广开信息渠道，可查阅有关报刊中租赁信息，收集房地产

交易展示会资料，了解房地产中介租售行情等。在调查房地产租赁

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