房地产估价师

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房地产估价师考试经营与管理精讲

⑶ 自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时由于房地产空

置率低于合理空置率，所以看起来市场情况还不错。此时，供给增

长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平。

由于在该过程中不存在过剩供给，新竣工的项目在市场上竞争租客;

租金上涨趋势减缓甚至停止。当市场参与者最终认识到市场开始转

向时，新开工的开发建设项目将会减少甚至停止。但竣工项目的大

量增加所导致的供给高速增长，推动市场进入自然周期运动的第四

阶段。

⑷ 自然周期的第四阶段始于市场运行到平衡点水平以下，此

时供给高增长，需求低增长或负增长。市场下滑过程的时间长短，

取决于市场供给超出市场需求数量的大小。在该阶段，如果物业租

金缺乏竞争力或不及时下调租金的话，就可能很快失去市场份额，

租金收入甚至会降到只能支付物业运营费用的水平。物业的市场流

动性在这个阶段很低甚至不存在，存量房地产交易很少或有价无市。

该阶段随着新开发项目的停止和在建项目的陆续竣工而最后到达市

场自然周期的谷底。

㈥ 房地产市场的投资周期

在市场经济条件下，资本流动对房地产市场自然周期的许多外

部因素有着重大的影响。因此，如果没有资本流的影响，就不可能

产生房地产市场自然周期。由于房地产交易在很大程度上存在着私

密性，所以房地产市场信息与资本市场信息相比非常不完全，致使

典型的资本市场投资者很难及时准确地把握房地产市场。此外，单

宗房地产投资往往数额巨大，房地产资产的流动性也相对较差。所

以对房地产投资者来说，既有获得巨额利润的机会，也有被"套牢"

的风险。随着自然周期的运动，投资于房地产市场上的资金流也呈

现出周期性变动，形成投资周期。

⑴ 当房地产市场自然周期处在谷底并开始向第一阶段运动的

时候，很少有资本向存量房地产投资，更没有资本投入新项目的开

发建设。在这段时间，市场上只有可以承受高风险的投资者。由于

租金和经营现金流已经降到最低水平，存量房地产的价格达到或接

近了最低点。承受不住财务压力的业主或开发商会忍痛割售，大量

不能归还抵押贷款的物业会被抵押权人收回拍卖。

⑵ 随着自然周期运动通过第一阶段，投资者对投资回报的预

期随着租金的回升而提高，部分投资者开始小心翼翼地回到市场当

中来，寻找以低于重置成本的价格购买存量房地产的机会。这类资

本的流入使房地产市场通过平衡点，并逐渐使租金达到投资者有利

可图的水平。在自然周期第二阶段的后半段，由于投资者不断购买

存量房地产和投入新项目开发，资本流量显着增加。

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