房地产估价师

2．市场总需求

市场总需求是指在特定地理范围内、特定时期、特定市场营销环境、特定市场营销计划的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。

市场总需求是给定条件下的函数，称之为市场需求函数。市场总需求对基本条件的依赖关系如图4-4（a）所示。横轴表示特定时期内行业市场营销费用的可能水平，纵轴表示由此产生的需求水平。曲线则表示市场需求与行业市场营销费用之间的关系，并不反映时间对市场需求的影响。不需任何刺激需求的费用就会有其基本的销售量，称为市场最低量，随着行业市场营销费用的增加会引起需求水平的提高，开始以加速度增高。市场营销费用超过一定水平之后，就不会刺激需求了，因此市场需求有一个上限，称为市场潜量。

市场最低量与市场潜量间的距离表示出需求的市场营销敏感性。可以设想有两个极端的市场-可扩展市场与非扩展市场。像啤酒之类的可扩展市场，其总规模受行业市场营销费用水平的影响较大，图中4-4（a）所示Q2与Q之间的距离较大；但如歌剧之类的非扩展市场，受营销费用的影响较小，图中所示Q2与Q之间的距离较小。

实际上由于市场营销费用只能在一定范围之内，市场预测是在相对条件下预期的市场需求，但这个需求并不是最大的市场需求。要达到最大的市场需求，可以设想必须有很“高”的市场营销费用才能达到，而且随着营销费用的增加，对需求的刺激越来越小。市场潜量是在特定的环境下，随着行业营销费用的无限增长，市场需求所能达到的极限。

市场潜量对环境的依赖关系如图4-4（b）所示。

（二）市场需求预测

市场需求预测，就是要估算出一个特定的市场对某种产品的潜在需求数量。市场潜在需求数量，是在特定时期内，在既定行业市场营销努力水平与既定环境条件下，行业的所有企业所能获得的最大销售量。常用的判断方法是：

Q＝nqp（重要考点）

式中Q-总市场潜量（元）；

n-特定产品或市场的购买者数量（人）；

q-购买者的平均购买数量（单位/人）；

p-平均单价（元/单位）。

将上式稍加变动，便形成了连比法。它是指将基数乘以若干修正率。例如，某开发企业想判断一种新建住宅的潜在市场需求量，则可由以下计算获得估计值：

新建住宅市场需求量（元）：家庭数量（户）×户均可支配收入（元/户）×住房消费倾向（%）（重要考点）

例题7：据调查，某城市2008年初总家庭数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15%的家庭打算当年购房，平均住房需求80㎡/户，则2008年该市新建商品住房的总市场潜量是（）万㎡。（2008年试题）

A．1260

B．1380

C．1440

D．2100

答案：C

解析：Q＝120×80×15%＝1440（万㎡）。

若是问2008年该市新建商品住房的总市场潜量是（）万元，则：Q＝120×5×15%＝90（亿元）

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（责任编辑：中大编辑）

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