房地产估价师

要列出公式：待开发房地产价值=开发完成后房地产价值-后续开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得待开发房地产税费。

(一) 开发完成后的价值：

1、 用于销售：(1)采用市场法并考虑类似房地产价格的未来变动趋势;

(2) 市场法和长期趋势法求取。

2、用于出租营业：预测其租赁或经营收入，再用收益法求取。

(二) 后续开发必要支出和应得利润(7项;同成本法)：

1、后续开发成本; 2、管理费(以前者为基数); 3、销售费用(以售价为基数);

4、投资利息(1年期贷款利率，实际利率按年计息次计算;以上3者为基数);

5、销售税费(以售价为基数); 6、开发利润;

7、取得待开发房地产税费(买方缴纳的契税、手续费等，以待开发房地产价值为基数)。

(三)开发经营期(特别注意!)：

开发经营期

开发期

用于销售 前(准备)期 建造期

经营(销售)期

用于出租营业自用 前(准备)期 建造期 经(运)营期

估价时点 开始建造日 开始销售日 竣工验收日 销售完成日 经营结束日

(四)传统方法：不考虑预售和延迟销售，计息期到开发完成时止，根据以上各项计算后直接相加减。

资金一次性投入的土地取得成本及其税费的计息期按开发期全计。

资金均匀投入的建造期内、销售期内的计息期减半计，期外全计。

(五)现金流量法：将开发完成后的价值和各项成本、费用先折算到估价时点，在相加减;

资金均匀投入的建造期内、销售期内的折现期减半计，期外全计。

折现率中包含资金利率和开发利润率，不在单独计算。

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