问题3:商业区某商场共6层,每层www.fangchankaoshi.com建筑面积3000㎡,土地使用年限为40年,从1996年5月18日起计。该商场1层至4层于1998年5月18日租出,租期为5年,月租金为每平方米240元,且每年不变;5层至6层于1998年7月1日租出,租期为3年,月租金为每平方米210元,现空置。问现评估该商场带租约出售的价格,应优先选用哪两种估价方法,并写出估价技术路线。(来源:中国房产 考试网)
标准答案:
1.应优先选用的估价方法是:www.fangchankaoshi.com收益法和市场法;
2.因商场属于收益性房地产,应选用收益法作为其中一种估价方法;
3.在市场交易实例比较多的情况下,应选择市场法为另一种估价方法;(来源:中国 房产考试网)
4.在两种方法估价中均应考虑租约租金对商场价格的影响:有租约的租金收入用租金收入,租约期满后的租金收入用客观租金,现空置部分也要计客观租金收入;www.fangchankaoshi.com
5.将两种方法的估价结果综合,确定最终估价值。(应该再详细说明一下两种方法的估价技术路线)(来源:中国房产考试网)www.fangchankaoshi.com
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