房地产估价师

（三）市场交易指标（重要考点）

（1）销售量（Houses Sold，HSt），是指报告期内销售房屋的数量，单位为建筑面积或套数。在统计过程中，可按存量房屋和新建房屋、不同物业类型分别统计。我国房地产开发统计中采用的销售面积包括当期增量房屋预售面积和当期增量房屋现房销售面积。

（2）出租量（Houses Rented，HRt），是指报告期内出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数。在统计过程中，可按房屋类型和新建房屋分别统计。我国房地产开发统计中的出租面积，是指在报告期期末房屋开发单位出租的商品房屋的全部面积。

（3）吸纳量（Absorption Volume，AVt），指报告期内销售和出租房屋的数量之和（AVt＝HSt＋HRt），单位为建筑面积或套数。实际统计过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别统计。

（4）吸纳率（AbsorptionRate，ARt），是指报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例（ARt＝AVt/HSRt），以百分数表示，有季度吸纳率、年吸纳率等。实际计算过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别计算。

（5）吸纳周期（Absorption Period，APt），是指按报告期内的吸纳速度（单位时间内的吸纳量）计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间（APt＝HSRt/AVt），单位为年、季度或月，在数值上等于吸纳率的倒数。在计算过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别计算。在新建商品房销售市场，吸纳周期又称为销售周期。

例题7：某城市2004年存量商品住房的吸纳率为40%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是（　）。

A．0．4月

B．2．5月

C．0．4年

D．2．5年

答案：D

（6）预售面积，是指报告期末仍未竣工交付使用，但已签订预售合同的正在建设的商品房屋面积。

（7）房地产价格，是指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数价格表示。中国现有房地产价格统计是基于各类物业平均价格的统计。

（8）房地产租金，是指报告期房地产市场中的租金水平，通常用不同类型房屋的中位数租金表示。中国现有房地产租金统计是基于各类物业平均租金的统计。

（9）房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格指数。

（四）市场监测与预警指标

前述市场供给、需求和交易指标，均可以作为监测房地产市场状况的基础，这些指标的变化趋势，则可部分揭示房地产市场的未来发展趋势。此外，国内外通常还通过构造下述指标，来实现对房地产市场的进一步监测和预警。

（1）土地转化率，是指当期土地出让面积与当期政府批准新建商品房预售和销售面积的比例，用于监测土地供应与住房建设和销售之间的关系，反映土地转化为房屋的效率。

（2）开发强度系数，是指房地产开发投资与GDP或固定资产投资的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况。

（3）开发投资杠杆率，是指房地产开发投资中房地产开发商投入的自有资金或权益资本所占的比例，反映房地产开发投资的风险。

（4）住房可支付性指数（Housing Affordability Index，HAI），是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力，在数值上等于家庭可承受房价的上限与该城市实际住房中位数价格之比，如果HAI＝100，说明中位数收入水平的家庭正好能够承受中位数价格的住房；如果HAI>100，说明居民家庭能够承受更高价格的住房；如果HAI<100，说明居民家庭只能承受更低价格的住房。

（5）住房价格合理性指数，是指从城市经济基本面可支撑住房价格的角度，对当前实际住房价格合理性做出的判断，反映了实际住房价格与城市经济基本面指标的协调关系。

（6）房价租金比，是指房地产价格与租金的比值，是考察房地产价格是否过度偏离其使用价值的指标。

（7）量价弹性，是指过去6个月房地产交易量变化率与过去6个月房地产价格变化率之比，是反映房地产市场所处周期阶段和发展趋势的市场景气指标。

（8）个人住房抵押贷款还款收入比，是指住房抵押贷款月还款额占月家庭收入的比例，反映个人住房抵押贷款违约风险水平。

（9）住房市场指数（HMI），是反映房地产开发商对未来市场预期的指标，根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期（好、一般、差）以及开发商对潜在购买者数量预期（高、平均、低）的调查结果构造。

（10）消费者信心指数，是指消费者近期的购房意愿，通常根据对消费者"未来6个月内是否计划买房？未来6个月内是否计划买自住房？"的调查结果来构造。

例题8：量价弹性是指某时点的房地产交易量与该时点的房地产价格之比。（　）

答案：×

解析：是指过去6个月房地产交易量变化率与过去6个月房地产价格变化率之比。

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（责任编辑：中大编辑）

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