房地产估价师

房地产具有独一无二特性，且其价值、价格与区位密切相关，只有身临其境才能真正了解和认识它，因此实地查勘估价对象是做好房地产估价不可省略的工作步骤。估价人员实地查勘估价对象，有利于加深对估价对象的认识，形成一个直观、具体的印象;可以核实委托人提供的估价对象的有关情况;可以亲身感受估价对象的区位、实物的优劣;可以了解估价对象的建造、维修保养、使用历史状况;可以了解当地房地产市场行情及市场特征。

估价对象的实地查勘应符合下列规定：

1.应观察、询问、检查、核对估价对象的区位状况、实物状况和权益状况;

2.应拍摄反映估价对象内部状况、外部状况和周围环境状况的照片等影像资料，并应补充收集估价所需的关于估价对象的其他资料;

3-应制作实地查勘记录，并应记载实地查勘的对象、内容、结果、时间和人员及其签名，记载的内容应真实、客观、准确、完整、清晰。

当因征收、司法拍卖等强制取得或者强制转让房地产，房地产占有人拒绝注册房地产估价师进入估价对象内部进行实地查勘;或者因估价对象涉及国家秘密，注册房地产估价师不得进入其内部进行实地查勘。如果有上述情况导致无法进入估价对象内部进行实地查勘情形的，注册房地产估价师可以不进入估价对象内部进行实地查勘，但应对估价对象的外部状况和区位状况进行实地查勘，并应在估价报告中说明未进入估价对象内部进行实地查勘及其具体原因。对束进行实地查勘的估价对象内部状况，应作为估价假设中的依据不足假设在估价报告中说明。

为了全面、高效完成实地查勘，需要制作详细、容易操作的《估价对象实地查勘记录表》。不同类型估价对象进行实地查勘时，其查看的侧重点会有所不同，实她查勘记录表内容会相应不同，下面主要就住宅房地产、经营性房地产、工业房地产及在建工程等典型估价对象实地查勘内容进行介绍。

(一)住宅房地产实地查勘记录

1.住宅房地产实地查勘内容

住宅房地产实地查勘重点主要包括：

(1)估价对象位置、四至、楼盘名称;

(2)估价对象建筑结构、户型种类、楼层;

(3)估价对象通风、采光、噪声状况;

(4)估价对象周边景观及配套设施状况;

(5)估价对象类型，如属于住宅小区、组团、单体楼等;

(6)估价对象使用状况，如目前是自用、空置、出租等;

(7)估价对象设施及管理状况;

(8)估价对象内部装饰装修状况;

(9)估价对象实地查勘时间、人员、联系方式。

2.住宅房地产实地查勘记录表示例

住宅房地产实地查勘记录表示例见表1—25所示。

(二)经营性房地产实地查勘记录

1.经营性房地产实地查勘内容

经营性房地产主要包括商铺、写字楼、旅馆、餐饮、娱乐等房地产，这类房地产实地查勘重点主要包括：

(1)估价对象位置、四至;

(2)用途：一种用途两种或两种以上用途。

(3)估价对象建筑规模、结构、楼层、地下室;

(4)估价对象周边的商业繁华程度，如距商业中心的距离、规模、客流量、主要商业物业等;

(5)估价对象周边办公集聚度，如距商务中心和政府部门的距离、规模、主要写字楼物业等;

(6)估价对象周边交通便捷度，如距主要干道和地铁的距离、公交线路规模等;

(7)估价对象周边公共配套设施;

(8)估价对象使用状况，如目前是自用、空置、出租等;

(9)估价对象内部设施及物业管理状况;

(10)估价对象内部装饰装修状况;

(11)估价对象实地查勘时间、人员、联系方式。

2.经营性房地产实地查勘记录表示例

经营性房地产实地查勘记录表示例见表1-26所示。

(三)工业房地产实地查勘记录

1.工业房地产实地查勘内容

工业房地产实地查勘重点主要包括： .

(1)估价对象坐落、四至、名称;

(2)估价对象建筑结构、楼层、跨度、成新率;

(3)估价对象占地面积、容积率;

(4)估价对象具体用途、类型，如属于普通生产车间、腐蚀性生产车间、恒温恒湿生产车间、超洁净生产车间、非生产车间等;

(5)估价对象附属设施状况;

(6)估价对象周选交通便捷度;

(7)估价对象工业集聚度;

(8)估价对象周边基础设施及公共配套设施状况;

(9)估价对象使用状况，如目前是自用、空置、出租等;

(10)估价对象内部设施状况;

(11)估价对象内部装修状况;

(12)估价对象实地查勘时间、人员、联系方式。

2.工业房地产实地查勘记录表示例

工业房地产实地查勘记录表示例见1-27所示。

(四)在建工程实地查勘记录

1.在建工程实地查勘内容

在建工程实地查勘重点主要包括：

(1)估价对象名称、位置、四至;

(2)估价对象建筑面积、用地面积;

(3)估价对象规划许可证、施工许可证、设计单位、施工单位;

(4)估价对象开工日期、预计完成时间;

(5)估价对象建筑结构、层高、楼层数;

(6)估价对象实际进度;

(7)估价对象周边商业繁华度;

(8)估价对象周边交通便捷度;

(9)估价对象周边基础设施及公共配套设施状况;

(10)估价对象实地查勘时间、人员、联系方式。

2.在建工程实地查勘记录表示例

在建工程实地查勘记录表示例见表1-28所示。

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