房地产估价师

九、难以变现（重要考点）

难以变现也称为变现能力弱、流动性差。变现能力是指在没有过多损失的条件下，将非现金财产转换为现金的速度。凡是能够随时、迅速地转换为现金且没有损失或者损失较小的，称为变现能力强；反之，称为变现能力弱。

房地产由于具有独一无二、价值量大、易受限制等特性，加上交易手续较复杂、交易税费较多等原因，使得同一宗房地产的买卖不会频繁发生，一旦需要出售，通常需要较长的时间才能脱手。例如，需要数月甚至一两年才能找到合适的买者，讨价还价的时间一般也较长。因此，房地产与股票、债券、黄金等相比，变现能力弱。当需要将房地产快速变现时，通常要以一定幅度的降价为代价才能实现；有时即使作了一定幅度的降价，在短期内也可能找不到买者。值得注意的是，这里只是讲一定幅度的降价，没有讲无限度地降价。从理论上讲，没有卖不出去的商品，只有卖不出去的价格。只要价格低到一定程度，总会有人购买。另外，对于房地产持有人来说，有时可以采取房地产抵押贷款的办法来解决所需资金问题。

不同类型的房地产及在不同的房地产市场状况下，变现能力有所不同。影响某宗房地产变现能力的因素主要有：

①该宗房地产的通用性。所谓通用性，通俗地说就是是否常见、是否普遍使用。一般地说，通用性越差的房地产，如用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力就越弱。例如，厂房通常比住宅的变现能力弱；厂房中，特殊厂房通常比标准厂房的变现能力弱。

②该宗房地产的独立使用性。所谓独立使用性，通俗地说就是能否单独地使用而不受限制。例如，某个单位大院内或厂区内的一幢房屋的独立使用性就不好，如果大门封闭，便难以出人。一般地说，独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，变现能力就越弱。

③该宗房地产的价值大小。一般地说，价值越大的房地产，购买所需要的资金越多，越不容易找到买者，变现能力就越弱。例如，大型商场通常比小店铺的变现能力弱。

④该宗房地产的可分割转让性。所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。例如，保龄球馆的一个球道，高尔夫球场的一个球洞，工厂的一个车间，一般在物理上是不可分割转让的。由于价值越大的房地产的变现能力越弱，所以容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。

⑤该宗房地产的开发程度。一般地说，开发程度越低的房地产，不确定因素越多，变现能力就越弱。例如，生地、毛地通常比熟地的变现能力弱，在建工程通常比现房的变现能力弱。

⑥该宗房地产的区位。一般地说，所处区位越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力就越弱。例如，郊区的房地产通常比市区的房地产的变现能力弱，商圈外的商业用房通常比商圈内的商业用房的变现能力弱。

⑦该类房地产的市场状况。房地产市场越不景气，出售房地产越困难，变现能力就越弱。例如，房地产在经济萧条时期比在经济繁荣时期的变现能力弱。

例题4．下列房地产中，变现能力相对较强的是（　）。
 
A．用途专业的房地产

B．价值较大的房地产

C．独立使用的房地产

D．地处偏僻的房地产

答案：C

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