房地产估价师

（六）政治制度的变迁

住房问题的社会政治性特征，使得任何政府均将住房政策作为其施政纲领中的重要内容。为了实现住房政策中关于提供公平住房机会、稳定住房市场的目标，政府会根据不同时期住房问题的特点和社会经济发展状况，通过产权政策、土地政策、金融政策、税收政策和财政补贴政策等，对房地产市场进行不同程度的干预。

四、房地产市场的参与者

房地产市场的参与者主要由市场中的交易双方以及为其提供支持和服务的人员或机构组成。这些参与者分别涉及房地产的开发建设过程、交易过程和使用过程。每个过程内的每一项工作或活动，都是由一系列不同的参与者来分别完成的。下面按照在房地产开发建设、交易和使用过程中所涉及的角色的大致顺序，逐一予以介绍。应该指出的是，由于所处阶段的特点不同，各参与者的重要程度是有差异的，也不是每一个过程都需要这些人员或机构的参与。

（一）土地所有者或当前的土地使用者

不管是主动的还是被动的，土地所有者或当前的土地使用者的作用非常重要。为了出售或提高其土地的使用价值，他们可能主动提出出让、转让或投资开发的愿望。在我国，政府垄断了国有建设用地使用权出让市场，当前的土地使用者也对有关土地交易有着至关重要的影响。同一开发地块上的当前使用者越多，对开发的影响也就越大，因开发商要逐一与他们谈判收购、拆迁、安置、补偿方案，遇上“钉子户”不仅会使开发周期拖长，还会大大增加房地产开发的前期费用。

（二）开发商

开发商从项目公司到大型跨国公司有许多类型。其目的很明确，即通过实施开发过程获取利润。开发商的主要区别在于其开发的物业是销售还是作为一项长期投资。许多中小型开发商是将开发的物业销售，以迅速积累资本，而随着其资本的扩大，这些开发商也会逐渐成为物业的拥有者或投资者，即经历所谓的“资产固化”过程，逐渐向中型、大型开发商过渡。当然，对于居住物业来说，不管开发商的规模大小，开发完毕后一般都用来销售，这是由居住物业的消费特性所决定的。

开发商所承担的开发项目类型也有很大差别。有些开发商对某些特定的物业类型（如写字楼或住宅）或在某一特定的地区进行开发有专长，而另外一些开发商则可能宁愿将其开发风险分散于不同的物业类型和地点上，还有些开发商所开发的物业类型很专一但地域分布却很广甚至是国际性的。总之，开发商根据自己的特点、实力和经验，所选择的经营方针有很大差别。开发商的经营管理风格也有较大差异：有些开发商从规划设计到房屋租售以及物业管理，均聘请专业顾问机构提供服务；而有些开发商则均由自己负责。

（三）政府及政府机构

政府及政府机构在参与房地产运行的过程中，既有制定规则的权力，又有监督、管理的职能，在有些方面还会提供有关服务。开发商从取得建设用地使用权开始，就不断与政府的发展改革、土地管理、城市规划、建设管理、市政管理、房地产管理等部门打交道，以获取投资许可、建设用地使用权、规划许可、开工许可、市政设施和配套设施使用许可、销售许可和房地产产权等。作为公众利益的代表者，政府在参与房地产市场的同时，也对房地产市场其他参与者的行为发生着影响。

房地产开发投资者对政府行为而引致的影响相当敏感。房地产业常常被政府用来作为“经济调节器”，与房地产有关的土地出让和税费收入又是地方政府财政的一个重要来源，而对物业的不同占有、拥有形式又反映了一个国家的政治取向。

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（责任编辑：中大编辑）

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