房地产估价师

1.可行性研究的含义和目的：

房地产开发项目可行性研究是在房地产开发项目(以下简称项目)投资决策前，分析论证项目目标实现可能性的科学方法。具体的讲，就是在项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等方面情况进行深入细致的研究;对拟定的各种可能建设方案进行认真的技术经济分析、比较和论证;对项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。在此基础上，综合研究项目的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性，由此确定项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，为投资者最终决策提供可靠的、科学的依据，并作为开展下一步工作的基础。

可行性研究的根本目的，是减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。

房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使项目达到预期的经济效果，首先必须做好可行性研究工作，才能使项目的许多重大经济技术问题得以明确，形成解决方案，得出合理结论，使投资者的决策建立在科学而不是经验或感觉的基础上。

2.可行性研究的作用：

(一)申请项目核准的依据

为了充分发挥市场配置资源的基础性作用，确立企业在投资活动中的主体地位，保护投资者的合法权益，营造有利于各类投资主体公平、有序竞争的市场环境，促进生产要素的合理流动和有效配置，优化投资结构，提高投资效益，推动经济协调发展和社会全面进步，政府对企业投资的管理制度改革日益深化。

(二)项目投资决策的依据

一个房地产开发投资项目，需要投入大量的人力、财力和物力，很难凭经验或感觉进行投资决策。因此需要通过投资决策前的可行性研究，明确该项目的建设地址、规模、建设内容与方案等技术上是否可行，法律上是否允许。还要研究项目竣工后能否找到适当的购买者、承租人或使用者，判断项目的市场竞争力，计算项目投资的绩效或经济效果等。通过这些分析研究工作，得出项目应不应该建设、如何建设、以及哪种建设方案能取得最佳的投资效果等，并以此作为项目投资决策的依据。

(三)筹集建设资金的依据

房地产开发商基本上都需要就其拟开发的房地产项目进行权益和/或债务融资。开发商要想吸引机构或个人投资者参与其拟开发项目投资，作为项目发起人和一般责任合伙人的开发商，必须要给这些潜在的有限责任合伙人提供项目可行性研究报告，以帮助它们了解拟开发项目的投资收益水平和所面临的风险。银行等金融机构都把可行性研究报告作为项目申请开发贷款的先决条件，需要对项目可行性研究报告进行全面、细致的分析评估，并据此完成房地产开发项目贷款评估报告，之后才能确定是否给予贷款。

(四)开发商与有关各部门签订协议、合同的依据

项目所需的建筑材料、协作条件以及供电、供水、供热、通讯、交通等很多方面，都需要与有关部门协作。这些供应的协议、合同都需根据可行性研究报告进行商谈。有关技术引进和建筑设备进口必须在项目核准工作完成后，才能据核准文件同国外厂商正式签约。

(五)下阶段规划设计工作的依据

在可行性研究报告中，对项目的地址、规模、建筑设计方案构想、主要设备选型、单项工程结构形式、配套设施和公共服务设施的种类、建设速度等等都进行了分析和论证，确定了原则，推荐了建设方案。可行性研究报告完成后，规划设计工作就可据此进行，不必另作方案比较选择和重新论证。

3.可行性研究的依据：

可行性研究的依据主要有下列方面：

(1)国家相关法律法规。

(2)国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地利用规划、住房建设规划以及行业发展规划。

(3)国家宏观调控政策、产业政策、行业准人标准。

(4)城乡规划行政主管部门出具的规划意见。

(5)《国有建设用地使用权出让合同》或国有建设用地使用权证书，国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见或国有土地使用权出让文件。

(6)环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见。

(7)交通行政主管部门出具的交通影响评价文件的意见。

(8)自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料。

(9)有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料。

(10)国家规定的相关经济参数和指标。

(11)项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等。

4.可行性研究的工作阶段：

可行性研究是在投资前期所做的工作。它分为四个工作阶段，每个阶段的内容逐步由浅到深。

(一)投资机会研究

该阶段的主要任务是对项目或投资方向提出建议，即在一定的区域和市场范围内，以土地资源供给和空间市场需求的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。

(二)初步可行性研究

初步可行性研究亦称“预可行性研究”，在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。主要解决的问题包括：

(1)分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定;

(2)是否有进行详细可行性研究的必要;

(3)有哪些关键问题需要进行辅助研究。

(三)详细可行性研究

即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是项目投资决策的基础，是在综合分析项目经济、技术、环境等可行性后做出投资决策的关键步骤。

(四)项目评估与决策

按照国家有关规定，政府对《政府核准的投资项目目录》以内的企业投资项目实行核准制度，对《政府核准的投资项目目录》以外的企业投资项目实行备案制度。国家、省市或区县政府投资主管部门在对项目进行核准或备案时，开发建设单位必须提交由具备相应工程咨询资质的机构编制的《项目申请报告》。未取得政府核准文件的项目，均不得开工建设。

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