房地产估价师

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同样，假设开发法是通过将一宗未完成的房地产在完成后的市

场价值减去尚需投入的开发成本以及税费、利润，得出该未完成的

房地产的价值，如果估价对象的状态逐步接近最终产品，这时的假

设开发法也就逐步接近市场法了。

二、价值标准、估价方法与估价目的

在定义估价方法时，《规范》已经明确了公开市场价值标准，

在应用估价方法进行各种目的的估价时，《规范》又再一次强调了

公开市场价值标准。在土地使用权出让价格评估、房地产转让价格

评估、(从事生产、经营活动的)房地产租赁价格评估、房地产抵押

价值评估时，都明确要求采用公开市场价值标准：

“6.1.2土地使用权出让价格评估，应分清土地使用权协议、

招标、拍卖的出让方式。协议出让的价格评估，应采用公开市场价

值标准。招标和拍卖出让的价格评估，应为招标和拍卖底价评估，

参照6.10房地产拍卖底价评估进行。”

“6.2.2房地产转让价格评估，应采用公开市场价值标准。”

“6.3.2从事生产、经营活动的房地产租赁价格评估，应采用

公开市场价值标准。”

“6.4.2房地产抵押价值评估，应采用公开市场价值标准，……”

在房地产课税估价时，则要求“宜采用公开市场价值标准”：

“6.6.3房地产课税估价宜采用公开市场价值标准;并应符合

相关税法的有关规定。”

由此可见，针对不同估价目的而进行房地产估价时要考虑的一

个首要问题，也是确定估价的价值标准，而并不是选择估价方法。

曾经有人提出，市场法估价的结论是最接近实际的，成本法估

价的结论通常偏低，收益法估价的结论通常偏高。实际上通过前面

的简单分析可以看到，在严格采用公开市场价值标准的前提下，排

除允许的误差后，各种方法估价得出的结论应该是趋于一致的。由

此引伸，各种估价方法与估价目的在一般情况下并无严格的对应关

系。曾经有人很认真地用表格的形式将各种目的的估价与各种估价

方法做出匹配，提出在某种估价目的下，最适合采用某种方法，其

次可选用某种方法。而由上面的分析我们可以自然地得出这样的结

论：各种估价方法的应用在多数情况下并不受估价目的的限制。

当然，《规范》的5.1.7条这样规定：“在无市场依据或市场

依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价

的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。”看上去，这是对

成本法作为主要估价方法作了一些限制，实际上是《规范》条文的

明确规定：

  

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（责任编辑：中大编辑）