房地产估价师

为了帮助考生系统的复习房地产估价师考试课程 ，全面的 了解2012年 房地产估价师考试教材 的相关重点， 小编特 编辑汇总了2012年 房地产估价师考试 各章复习的重点资料，希望对您参加本 次考试有所帮助！  

㈠ 土地所有者或当前的使用者

不管是主动的还是被动的，土地所有者或当前的使用者的作用

非常重要。为了出售或提高其土地的使用价值，他们可能主动提出

出让、转让或投资开发的愿望。在我国，政府垄断了国有土地使用

权出让的一级市场，当前的土地使用者也对有关土地的交易有着至

关重要的影响。同一开发地块上的当前使用者越多，对开发的影响

也就越大，因开发商要逐一与他们谈判拆迁、安置、补偿方案，遇

上"钉子户"，不仅会使开发周期拖长，还会大大增加房地产开发

的前期费用。

㈡ 开发商

房地产商从项目公司到大型的跨国公司有许多种类型。其目的

很明确，即通过实施开发过程获取利润。房地产商的主要区别在于

其开发的物业是出售还是作为一项长期投资。许多小型房地产商大

都是将开发的物业出售，以迅速积累资本，而随着其资本的扩大，

这些开发商也会逐渐成为物业的拥有者或投资者，即经历所谓的"资

产固化"过程，逐渐向中型、大型开发商过渡。当然，对于居住物

业来说，不管是大公司还是小公司，开发完毕后一般都用来销售，

这是由居住物业的消费特性所决定的。

房地产商所承担的开发项目类型也有很大差别。有些开发商对

某些特定的开发类型(如商场或住宅)或在某一特定的地区搞开发有

专长，而另外一些公司则可能宁愿将其开发风险分散于不同的开发

类型和地点上，还有些开发商所开发的物业类型很专一但地域分布

却很广甚至是国际性的。总之，开发商根据自己的特点、实力和经

验，所选择的经营方针有很大差别。开发商的经营管理风格也有较

大差异。有些开发商从规划设计到租售阶段，均聘请专业顾问机构

提供服务;而有些开发商则从规划设计到房屋租售乃至物业管理，

均由自己负责。

㈢ 政府及政府机构

政府及政府机构在参与房地产运行的过程中，既有制定规则的

权力，又有监督、管理的职能，在有些方面还会提供有关服务。开

发商从购买土地使用权开始，就不断和政府的土地管理、城市规划、

建设管理、市政管理、房地产管理等部门打交道，以获取投资许可

证、土地使用权证、规划许可证、开工许可证、市政设施和配套设

施使用许可、销售许可证和房地产产权证书等，作为公众利益的代

表者，政府在参与房地产市场的同时，也对房地产市场其他参与者

的行为发生着影响。

房地产开发投资对政府行为而引致的影响相当敏感。建筑业、

房地产业常常被政府用来作为一个"经济调节器"，与房地产有关

的税费收入又是中央和地方政府财政的一个重要来源，而对物业的

一同占有、拥有形式又反映了一个国家和政治取向。

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（责任编辑：中大编辑）