房地产估价师

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一、问答题（共3题，每题10分）请将答案写在答题纸对应的题号下）

（一）甲房地产估价机构（以下称甲机构）接受人民法院委托，对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价，价值时点为2014年8月25日，评估单价为25000元/㎡。当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价30000-35000元/㎡为由。对估价结果提出异议，人民法院为此发来质询函。家机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅，2014年7月底竣工并开始销售，销售活动中优惠力度较大。经复核，甲机构维持原评价结果，并对异议进行了书面回复。请问：

1.甲机构书面回复的致函对象是谁？

2.导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些？

09年真题第1题，典型问答题9，知识总结2.9

（二）某房地产估价机构接受委托评估一停建筑宅项目的转让价值，价值时点为2014年6月15日。该项目土地是2008年6月以出让方式取得，2010年6月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本为2800元/㎡，包括土地取得成本。开发成本‘管理费用以及2008年6月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实，认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况，在采用成本法估价时，确定该房地产重置成本为2800元/㎡。请问：

1.上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误？

2.在正确确定重置成本后还应该考虑哪些因素才能测算出成本价值？

模拟题第一套第1题  06年真题第3题

（三）某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地产分别进行抵押评估和征收评估。合理的估价结果为抵押价值3000万元，被征收房屋补偿价值4000万元。估价对象全厂区拥有国有土地使用证，地上建有10幢房屋。第1~6幢办理了房屋所有权证，其中第1~2幢长期出租，第3~6幢自用；第7~10幢自用但未办理权属登记。估价对象不存在任何法定优先受偿款。请问：

1.该项目抵押估价和征收评估的估价对象房屋范围分别包括哪些？

2.造成该项目抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些？

07年第1道真题  11年第2道真题知识点总结 1.4  知识点总结2.3

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