房地产估价师

第三部分　《房地产估价案例与分析》考点分析与详解
一、问答题

（一）估价原则的运用

1、最高最佳使用原则（在合法原则前提下）：用途、强度、适应性。

例1：96年试题

例2：某房地产地处繁华商业区内，占地900平方米，地上200平方米建筑为一旧式住宅，委托人要求评估该房地产的现时交换价值。评估人员经过调查了解到，现该区域商业用途土地价格为4万元人民币/平方米，该区域的商品房价格为1万元人民币/平方米，城市规划中该区域的容积率为5。该房地产的现时价值在不考虑出让金的情况下大约是多少？并说明评估时的依据和理由。

答案：

1、该房地产的现时价值约为3600万元人民币。

900×4＝3600（万元）

2、依据和理由：上述评估结果依据了房地产评估中最佳使用原则。因为，该房地产的现时用途是很不合理的。其一、在商业区内建民宅，在用途上不合理；其二、使用强度未达到城市规划规定的容积率，土地未得到充分利用。按照房地产评估的最佳使用原则，该房地产应该以拆除重新利用为前提，按商业用地进行评估。故评估值大约为3600万元人民币。确切的价值应该是3600万元减去拆除旧建筑费用后的价值。

例3：2001年模拟试题问答题的第（二）题

（2）估价时点原则：估价结果的时间相关性、时效性，不同估价时点估价对象有不同的状态。

例1：98年的考题：选择题第2题

例2：教材P141

例3：某人1999年7月通过出让方式获得一宗土地，地价款是100万元，之后又花了200万元进行基础设施的建设，税费为50万元，正常利润为50万元，出让年限从基础设施建设完成之日（2000年3月）起计，则该地块在2000年3月的价格为：（答案为D）

A.400万元 B.350万元 　C.100万元 　D.〉400万元

估价时点说明了估价时依据的房地产市场状况，这在《房地产估价理论与方法》的P93-94中说得很清楚。

例4：2001年模拟题A选择题第2题

估价时点原则在损害赔偿估价中、纠纷的评估中、转让的评估中、在建工程的评估中非常重要。

（3）替代原则：

例：2001年模拟试题B选择题第（一）题

（4）合法原则：主要考交易或处分方式合法、用途合法。

例：99年模拟试题：问答题第（三）题和选择题第（一）、（二）题。

98年考试题：选择题第（一）题。

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