房地产估价师

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房地产估价师考试案例与分析精讲 

四、估价目的

为委托人以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物

市场价值参考。

五、估价时点

2002年12月1日

六、价值定义

本次估价采用公开市场价值标准，即估价结果为估价时点时的

公开市场的客观合理价格。

本次估价结果为估价对象49977.62㎡房屋所有权及相应的

8048.23㎡划拨国有土地使用权的价格。不包括土地出让地价，不

包括厨房设备、洗衣机、康乐中心等的可移动商业设备价值以及客

房中由委托人配备的家具、可移动的电器、设备等。

七、估价原则

本次估价遵循以下原则：

合法原则;

最高最佳使用原则;

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估价时点原则;

替代原则;

公平原则;

达到独立、客观、公正(详述略)。

八、估价依据

主要有：

⑴ 中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》

(GB/T50291-1999);

⑵ 《中华人民共和国城市房地产管理法》;

⑶ 《中华人民共和国担保法》;

⑷ 《城市房地产抵押管理办法》;

⑸ 《××市房地产抵押管理办法》;

⑹ 全国人大常委会、国务院、建设部、国土资源部以及××

市人民政府有关部门颁布的其他有关法律、法规和政策文件;

⑺ 委托人提供的有关资料;

⑻ 我公司所掌握的××市房地产市场的有关资料及估价人员

实地勘查、调查所获取的资料。

九、估价方法

估价人员在认真分析所掌握的资料并对项目用地及邻近类似房

地产进行实地勘查、调查后，根据估价对象的特点，遵照国家有关

法律、法规、估价技术标准，经过反复研究，因估价对象为收益性

房地产，则选用收益法作为一种估价方法，又由于饭店类房地产买

卖案例极少，难于选择市场法，故选用成本法为另一种估价方法对

估价对象的整体价值进行估价。作为抵押房地产评估运用成本法也

是谨慎角度的一种体现。

收益法是预测估价对象未来各期的净收益，选择适当的报酬率

(报酬率)将其折现到估价时点后累加，以此求取估价对象的客观合

理价格或价值的方法。

成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣

除折旧，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

将两种估价方法的估算结果分析综合后，得出最终估价值。

十、估价结果

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照国家规定的技术

标准和估价程序，在对估价对象进行了实地查勘、了解当地房地产

市场行情以及认真分析现有资料的基础上，采用收益法、成本法，

经过周密测算，并结合估价经验与对影响估价对象价格因素的分析，

认为××饭店房地产(建筑面积49977.62㎡，国有划拨土地面积

8048.32㎡)在2002年12月1日的客观市场价值为70894万元(大

写：人民币柒万零捌佰玖拾肆万元整)，约折合单位建筑面积价格

14185元/㎡(大写：人民币壹万肆仟壹佰捌拾伍元整)

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