房地产估价师

（三）资本价值风险

资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来运营费用水平。然而，即使收益和运营费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化。这种变化使得预期资本价值和现实资本价值之间产生差异，即导致资本价值的风险，并在很大程度上影响着置业投资的绩效。

易混淆点辨析1：

问：收益现金流风险与资本价值风险有什么不同？

答：收益现金流风险与资本价值风险的区别：收益现金流风险是指项目未来市场收益水平达不到预期目标的风险；资本价值风险是指项目资本价值由于项目未来预期收益、运营费用以及收益率的变化，使预期资本价值低于现实资本价值的风险。

（四）机会成本风险

机会成本风险又称比较风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应的可能收益时，给投资者带来的风险。

（五）时间风险

时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。房地产投资强调在适当的时间、选择合适的地点和物业类型进行投资，这样才能使其在获得最大投资收益的同时使风险降到最低限度。时间风险的含义不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短、物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择、物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短等。

（六）持有期风险

持有期风险是指与房地产投资持有时间相关的风险。一般来说，投资项目的寿命周期越长，可能遇到的影响项目收益的不确定因素就越多。例如：某项置业投资的持有期为1年，则对于该物业在1年内的收益以及1年后的转售价格很容易预测；但如果这个持有期是4年，那么对4年持有期内的收益和4年后转售价格的预测就要困难得多，预测的准确程度也会差很多。因此，置业投资的实际收益和预期收益之间的差异是随着持有期的延长而加大的。

上述所有风险因素都应引起投资者的重视，而且投资者对这些风险因素将给投资收益带来的影响估计得越准确，他所做出的投资决策就越合理。

易混淆点辨析2：

问：时间风险与持有期风险的区别？

答：时间风险内涵中蕴含持有期风险，持有期风险是时间风险的一种，是从一个具体的特定角度说的；而时间风险的内涵更丰富。

例题4：1.下列风险中属于系统风险的是（　）。（2007年试题）

A．比较风险

B．市场供求风险

C．未来运营费用风险

D．持有期风险

答案：B

例题5：下列风险中，属于个别风险的是（　）。（2003年试题）

A．购买力风险

B．市场供求风险

C．政策风险

D．比较风险

答案：D

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（责任编辑：中大编辑）

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