房地产估价师

为了帮助考生系统的复习房地产估价师考试课程，全面的 了解2012年房地产估价师考试教材 的相关重点， 小编特 编辑汇总了2012年 房地产估价师考试各章复习的重点资料，希望对您参加本 次考试有所帮助！  

㈡ 房地产估价技术路线与替代原则

遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等

条件下的正常价格。

替代原则的理论依据是同一市场上相同物品具有相同市场价值

的经济学原理。替代原则是保证房地产估价能够通过运用市场资料

进行和完成的重要理论前提：只有承认同一市场上相同物品具有相

同市场价值，才有可能根据市场资料对估价对象进行估价。

替代原则也反映了房地产估价的基本原理和最一般的估价过

程：房地产估价所要确定的估价结论是估价对象的价值。对于房地

产交易目的而言，该价值应当是在公开市场上最可能形成或者成立

的价格，房地产估价就是参照公开市场上足够数量的类似房地产的

近期成交价格来确定估价对象的价值。

在确定房地产估价技术路线时，无论采用什么估价思路和估价

方法，都必然首先承认替代原则：市场法是用类似房地产的成交价

格来“替代”估价对象的价值，收益法是用估价对象未来的收益“替

代”估价对象的价值，成本法是用估价对象各组成部分的价格来“替

代”估价对象的价值，等等。

㈢ 房地产估价技术路线与最高最佳使用原则

遵循最高最佳使用原则，应以估价对象用于最高最佳使用为前

提估价。

房地产估价中所确定的价值，实质是房地产的经济价值，而房

地产的经济价值是在房地产的使用过程中实现的。最高最佳使用原

则要求在估价时应确定估价对象处于最高最佳使用状态时的价值，

因此最高最佳使用原则本身就给我们提供了这样一个确定房地产估

价技术路线的基本思路：在估价时要首先确定房地产的最高最佳使

用状态，进而才能确定房地产在这种状态下的价值。

㈣ 房地产估价技术路线与估价时点原则

估价时点原则强调的是估价结论具有很强的时间相关性和时效

性。

估价结论首先具有很强的时间相关性，这主要是考虑到资金的

时间价值，在不同的时间点上发生的现金流对其价值影响是不同的。

9

所以，在房地产估价时统一规定：如果一些款项的发生时点与估价

时点不一致，应当折算为估价时点的现值。在确定估价技术路线涉

及到估价对象房地产的价格形成过程时，也就要注意到这一点，不

能直接将不同时间点上发生的现金流直接相加，而要进行资金时间

价值换算以后再相加。

估价结论同时具有很强的时效性，这主要是考虑到房地产市场

价格的波动性，同一估价对象在不同时点会具有不同的市场价格。

所以强调：估价结果是估价对象在估价时点的价格，不能将该估价

结果作为估价对象在其他时点的价格。因此在确定估价技术路线时，

就要注意要根据不同的估价时点确定估价所依据的房地产市场情

况，进而确定在此种房地产市场情况下的房地产总体价格水平。

估价时点原则的另外一层含义是：估价对象在不同的估价时点

的状态是不同的，相应就会有不同的价格。例如一宗房地产在其未

完工时的状态与竣工后的状态不同，相应地就有不同的价格。在确

定估价技术路线时，就要注意准确把握估价对象在所规定的估价时

点时的状态，进而决定估价对象在该状态下的价格内涵。

相关文章：

2012年房地产估价师考试案例与分析精讲汇总

点击 查看更多房地产估价师考试辅导资料和试题

编辑推荐：

查看2011年房 地产估价师考试成绩查询信息

掌握考试动态房地产估价师考试信息免 费短信提醒让你领先一步

查 看2012年房地产估价师考试网络辅导让你考试顺利过关

（责任编辑：中大编辑）