房地产估价师

房地产估价理论与方法
模拟试卷二
一、单项选择（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。）
直线趋势法公式y=a+bx中，x表示（    ）。


A、价格
C、价格变动率
B、常数
D、时间


在比较法中，土地使用权年限修正属于（    ）修正。


A、交易情况
C、区域因素
B、交易日期
D、个别因素


有在区位、档次等方面相当的甲、乙两出租写字楼，甲写字楼的建筑面积月租金为50元/平方米，不含物业管理费；乙写字楼的建筑面积月租金为59元/平方米，含有物业管理费。该类写字楼的物业管理费为每平方米使用面积10元。甲、乙两写字楼的租金相比有（    ）。


A、甲高于乙
C、甲等于乙
B、甲低于乙
D、不可比


甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有（    ）。


A、甲大于乙
C、甲小于乙
B、甲等于乙
D、不可比


有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为（    ）。


A、9
C、15
B、13.5
D、18


有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用（    ）。


A、类似写字楼的客观收益
C、该写字楼的实际收益
B、市场比较法
D、无法估算


某宗房地产采用比较法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应（    ）。


A、取三者的平均值
C、任选其中之一
B、取三者的中间值
D、在三者的基础上综合分析决定


路线价法估价的第三个步骤为（    ）。


A、设定标准深度
C、编制深度百分率表
B、选取标准宗地
D、划分路线价区段


评估某宗房地产的价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会（    ）。


A、越高
B、越低
C、不变
D、符合客观实际


某写字楼预计持有两年后出售，持有期的纯收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（    ）万元。


A、4858
C、2700
B、5200
D、6264


某估价事务所在1998年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为（    ）。


A、1998年6月30日
C、重新估价的作业日期
B、现在
D、要求重新估价的委托方指定的日期


某宗房地产1999年2月25日的价格为1000美元/平方米，汇率为1美元=8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.5%，则其1999年10月25日的价格为（    ）人民币元/平方米。1999年10月25日的汇率假定为1美元=8.29元人民币。


A、7935
C、8290
B、8260
D、7964


某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元。此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为（    ）万元。


A、100
C、63
B、42
D、77


比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为（    ）。


A、1.05
C、0.98
B、0.95
D、1.03


有一宗房产交易，成交价格为3000元/平方米，付款方式是首付10%，余款在1年内按月等额付清，假设月利率为0.5%，其一次支付的实际成交价格为（    ）元/平方米。


A、3000
C、2914
B、2700
D、2500


土地资本化率RL、建筑物资本化率RB、综合资本化率RO三者之间的大小关系为（    ）。


A、RL < RB < RO 
C、RL < RO < RB 
B、RB < RL < RO 
D、RO < RL < RB


与比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是（    ）。


A、均衡原理
C、竞争原理
B、预期原理
D、替代原理
[Page]

某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/平方米，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（    ）元/平方米。


A、2660
C、2425
B、2294
D、2427


某可比实例价格为2000元/平方米，区域因素直接比较得出的相关数据如下表，则区域因素修正后的价格应为（    ）元/平方米。
区域因素123
权重0.50.30.2
估价对象100100100
可比实例90100125



A、2000
C、2100
B、1900
D、1905


建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分，该两者的长短关系有（    ）。


A、自然寿命≥经济寿命
C、自然寿命=经济寿命
B、自然寿命≤经济寿命
D、无关


某办公楼的土地面积3000平方米，建筑面积10000平方米，该办公楼出租正常月纯收益为18万元，建筑物重置价格为2000元/平方米，成新率为80%，土地和建筑物的资本化率分别为7%和8%，该办公楼的土地正常价格为（    ）万元。


A、1257
C、800
B、1571
D、1300


资本化率=（    ）+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠。


A、平均利润率
C、经济增长率
B、安全利率
D、银行贷款利率


现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为（    ）时点的状态。


A、现在
C、过去
B、未来
D、B和C


有A、B、C三个影响房地产价格的因素，其中A的影响最大，B次之，C最小，分别赋予的权重为f1、f2 、f3，此三者的大小关系应为（    ）。


A、f1<f2 <f3 
C、f1=f2 =f3
B、f1>f2 >f3
D、无关


某地区某类房地产1999年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以1998年1月1日为100）。其中有一房地产在1999年6月1日的价格为2000元/平方米，对其作交易日期修正到1999年10月1日的价格为（    ）元/平方米。


A、1376
C、2558
B、2308
    D、1055


一临街深度22.86米（即75英尺），临街宽度30米的矩形土地，其所在区段的路线价（土地单价）为5500元/平方米，临街深度75英尺的单独、累计和平均深度价格修正率分别为20%、90%和120%，该宗土地的总价为（     ）。


A、452.63万元
C、339.47万元
B、75.44万元
D、377.19万元


进行房地产估价，首先要有（    ）。


A、估价业务
C、估价对象
B、估价目的
D、估价程序


房地产估价的主要难点是（    ）。
A、市场行情变化不定
B、供需变化引起价格变化
C、影响房地产价格的因素极其复杂且难以把握
D、影响房地产价格的因素影响程度不同
某宗房地产的净收益为每年100万元，建筑物价值为1000万元，建筑物的资本化率为8%，土地的资本化率为6%，该宗房地产的价值为（    ）。


A、1468万元
C、1500万元
B、1333万元
D、1287万元


居住用途房地产的位置优劣，主要是看（    ）和安宁程度


A、周围环境状况
C、临街状况
B、繁华程度
D、附近是否有矿产资源


某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2000万元货币以5%的年利率存入银行，每年可得到与该宗房地产等额的收益，即每年能获得100万元的利息，则对该单位来说，这宗房地产的价值与（    ）万元的货币等价。


A、2000
C、4000
B、400
D、10000


已知某收益性房地产40年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的资本化率为6%，试求假设其土地使用权为50年，资本化率为8%下的价格（    ）。


A、3252元/m2
C、3565元/m2
B、3435元/m2
D、3343元/m2


目前的房地产市场不景气，但预测3年后价格会回升，现有一座出租写字楼要估价。该写字楼现行市场租金较低，年出租净收益1000万元，预计未来的3年内仍维持这个水平，但等到3年后市场回升时将其转卖的售价会高达25000万元，销售税费为6%。如果投资者要求该类投资的收益率为10%，则该写字楼目前的价值为：（    ）。


A、21225万元

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