房地产估价师

为了帮助考生系统的复习房地产估价师考试课程，全面的 了解2012年房地产估价师考试教材 的相关重点， 小编特 编辑汇总了2012年 房地产估价师考试各章复习的重点资料，希望对您参加本 次考试有所帮助！  

第三节 房地产价格的特征

房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，也有不同的地方。共同之处是：

(1)都是价格，用货币来表示;(2)都有波动，受供求等因素的影响;(3)都是按质论价：优质高价，劣质低价。

房地产价格与一般物品价格的不同，表现出房地产价格的独特之处。

一、地价与一般物品价格的不同

地价与一般物品价格的不同主要表现在下列6个方面：

1.生产成本不同。

2.折旧不同。一般物品的寿命有限，可以大量重复生产，其价值通常随着时间的流逝而降低，故有折旧。而土地由于具有不可毁灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而自然升高不仅无折旧，而且有增值。

中国大陆有期限的出让土地使用权也是一个特例，在这种情况下土地应计提折旧。

3.价格差异不同。

4.市场性质不同。一般物品的市场为较完全市场，形成的价格较客观，而土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的影响较大。

5.形成时间不同。

6.供求变化不同。地价和一般物品的价格虽然都受供求变化的影响，但地价多受需求方面的影响，并且对土地的需求是一种“引致”需求，即由对土地上的产品和服务的需求而引

起的需求。

二、房地产价格的特征

房地产价格的特征主要有下列5个：

1.房地产的价格受区位的影响很大。

2.房地产价格实质是房地产权益的价格。房地产由于不可移动，在交易中可以转移的，不是其实物而是其所有权、使用权或其他权益。

3.房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金。房地产由于价值大、寿命长，出现了买卖和租赁两种方式并存。所以，房地产同时有两个价格：

一是源泉价格，即这里的交换代价的价格(以下简称价格);

另一个是服务价格，即这里的使用代价的租金(以下简称租金)。

房地产的价格与租金的关系，就像资本的本金与利息的关系。如果需要求取价格(相当于本金)，只要把握租金(相当于利息)与资本化率(相当于利息率)，将租金资本化即可;相反，如果需要求取租金，只要把握价格和资本化率，也可求得。具体的求取方法是收益法，此方法将在第六章详细介绍。

4.房地产价格是在长期考虑下形成的。

5.房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响。

例题：房地产尽管同时有买卖价格和租赁价格，但此两者之间没有内在关系。(判断)

答案：错误

第四节 房地产价值和价格的种类

进行房地产估价必须弄清楚房地产价值和价格的种类及每种房地产价值和价格的确切含义，以正确理解和把握所评估的房地产价值或价格的内涵。

下面不是将每种房地产价值和价格单独介绍，而是将相关内容的放到一起介绍。这样做虽然有个别的重复，但便于更好地比较和理解，而且在不同的地方，介绍的角度也会有所不同。

一、使用价值和交换价值

一种商品的使用价值，是指该种商品能满足人们某种需要的效用;交换价值，是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币或其他商品。

人们在经济活动中一般简称的价值是指交换价值，在房地产估价中一

般所说的价值也是指交换价值。

作为商品的房地产，既有使用价值也有交换价值。

就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。

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（责任编辑：中大编辑）