房地产估价师

问题1：

某开发商以6000万元购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为4500m2，容积率为7.5，建筑密度为650，建筑层数

共20层，从-2～+3层建筑面积均相等。地下两层中，-1层为车库，有供出售的95个车位，-2层为人防和技术设备用房(不可出售h地上3层裙房为

用于出租的商业用房，地上4-18层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周期为3.5年(其中准备期为12个月，建设周期为24个月，销售周

期为6个月);平均建造成本为3500元/m2，专业人员费用和管理费用分别为建造成本的8%和5%;地价款在项目开发初期一次投入，建造成本、专业

人员费用和管理费用在建设期内均匀投入;该项目建成后，住宅的市场售价为8000元/m2，商业用房年净租金收入为2000元/m2，停车位售价为12

万元/个;销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6.0%。开发建设贷款利率为7.5%，同档次商业用房的净租金收入乘数门年净租金收入

与物业资本价值之比)为5.5。试计算该项目的开发商成本利润率。

解析如下： A.总开发价值： ①项目总建筑面积：4500×7.5=33750(m2)

②基底面积：4500×65%=2925(m2)

③住宅出售面积：33750-2925×5=19125(m2)

④商业用房建筑面积：2925×3=8775(m2)

⑤项目开发价值(分项) a.住宅：8000×19125×(1-6%)=14382(万元) b.车位：12×95×(1-6%)=1071.6(万元) c.商业：2000×8775×5.5=9652.5(万元) 出租部分无销售现金 总价值=a+b+c=143182+1071.6+9652.5=25106.1(万元)

B.开发成本 ①购地费：6000万元

②建造成本：3500×33750=11812.5(万元)

③专业人员费用：11812.5×5%=590.625(万元)

④管理费：11812.5×5%=590.625(万元)

⑤销售费用：(8000×19125+120000×95)×2.5%=411(万元)

⑥开发总成本：6000+11812.5+945+590.625+3257.72+411=23016.845(万元)

开发商利润：25106.1-23016.845=2089.255(万元) 开发商利润：26106.1-23016.845=2089.255(万元) 成本利润率：2089.255÷23016.845×100%=9.077%

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