房地产估价师

为了帮助考生系统的复习房地产估价师考试课程，全面的 了解2012年房地产估价师考试教材 的相关重点， 小编特 编辑汇总了2012年 房地产估价师考试各章复习的重点资料，希望对您参加本 次考试有所帮助！  

第二节 房地产投资的特性

一、位置固定性或不可移动性

位置固定性或不可移动性，是房地产资产最重要的一个特性。

对于股票、债券、黄金、古玩以及其他有形或无形的财产来说，如

果持有人所在地没有交易市场，那么他可以很容易地将其拿到其他

有此类交易市场的地方去进行交易。然而，房地产就截然不同了，

它不仅受地区经济的束缚，还受到其周围环境的影响。所谓"房地

产的价值就在于其位置"，房地产不能脱离周围的环境而单独存在，

就是强调了位置对房地产投资的重要性。

房地产资产的不可移动性，要求房地产所处的区位必须对开发

商、置业投资者和租客都具有吸引力。也就是说能使开发商通过开

发投资获取适当的开发利润，使置业投资者能获取合理、稳定的经

常性收益，使租客能方便地开展其经营活动以赚取正常的经营利润

并具备支付租金的能力。

当投资者准备进行一项房地产投资时，很重视对房地产所处宏

观区位的研究。很显然，租客肯定不愿意长期租用环境日益恶化、

城市功能日渐衰退的地区内的物业。此外，房地产投资价值的高低，

不仅受其当前净租金水平的影响，而且与其所处地区的物业整体升

值潜力密切相关。

由于房地产资产的不可移动性，投资者在进行投资决策时，对

未来的地区环境的可能变化和某宗具体物业的考虑是并重的。通过

对城市规划的了解和分析，就可以做到正确并有预见性地选择投资

地点。

二、寿命周期长

土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上，

而且拥有该权益的期限还可以根据法律规定延长;地上建筑物及其

附属物也具有很好的耐久性。因此房地产具有寿命周期长的特点，

房地产投资是一种长期投资。

房地产同时具有经济寿命和自然寿命。经济寿命是指在正常市

场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大

于零的持续时间;自然寿命则是指房地产从地上建筑物建成投入使

用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏而

不能继续保证安全使用时止的时间。

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（责任编辑：中大编辑）