房地产估价师

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房地产估价师考试案例与分析精讲 

二、征地和房屋拆迁补偿估价的分类

根据《中华人民共和国土地管理法》第二条：中华人民共和国

实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

根据原始土地的性质及征收、规划用途，征地和房屋拆迁补偿估价

可分为以下三种情况：

⑴ 征收城市规划区内集体所有土地的补偿估价，是指在将集

体所有的土地，经依法征收转为国有土地的过程中，对被征收集体

所有土地的补偿价格进行的评估。

征地估价应根据《中华人民共和国土地管理法》以及当地制定

的实施办法和其他有关规定进行。

⑵ 征收城市规划区内集体所有土地上房屋及附着物的拆迁补

偿估价，是征用集体土地时对被拆迁房屋及附着物货币补偿价格的

评估。

拆迁集体所有土地上的房屋的补偿估价应根据《中华人民共和

国土地管理法》，参照《城市房屋拆迁管理条件》、《城市房屋拆

迁估价指导意见》以及当地政府制定的拆迁管理及拆迁评估的实施

细则，有些地区还专门制定了集体土地房屋(或宅基地)的拆迁估价

办法。

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⑶ 城市房屋拆迁估价，是指为确定城市国有土地上被拆迁房

屋及附着物(土地和房屋或房屋)货币补偿金额，根据被拆迁房屋的

区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。

城市房屋拆迁估价应根据《中华人民共和国城市房地产管理

法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、

《城市房屋拆迁估价指导意见》以及当地政府制定的拆迁管理及拆

迁评估的实施细则。

三、征地和房屋拆迁补偿估价的法律法规

⑴ 《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主

席令第29号);

⑵ 《中华人民共和国土地管理法》(中华人民共和国主席令第

8号);

⑶ 《城市房屋拆迁管理条例》(中华人民共和国国务院第305

号令);

⑷ 建设部关于贯彻《城市房屋拆迁管理条例》的通知(建住房

[2001]16l号);

⑸ 建设部关于印发《城市房屋拆迁估价指导意见》的通知(建

住房[2003]234号);

⑹ 各省、自治区、直辖市依据以上法律法规制定的相关地方

性法规规定。

四、征地补偿估价

㈠ 征地补偿估价对象

“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请

使用国有土地”;“国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原

属于农民集体所有的土地”。(《土地管理法》第四十三条)。

在集体所有的农业用地中，依使用情况可分为：宅基地、菜地、

粮田地、鱼塘地、藕塘地、果园地、苗圃地、苇塘地、砂石地、林

地、积肥场地、场院地、牧场地、草原地等。农地地上附着物包括：

农田基础设施、树木、青苗、坟墓等。

集体所有的农业用地及其地上附着物为征地补偿估价对象。

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