房地产估价师

指错题(下列估价报告存在多处错误。清指明其中的13处。每指明一处错昃得3分。本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错昙对应一个序号。未将错误内容写在序号后面空格处的。不计分1的序号后面空格处.每个错误对应一个序号。未将错误内容写在序号后面空格处的不计分。每指明一处得3分，本题全对得40分)

房 地 产 估 价 报 告

(封面及目录略)

致委托人函(略)

注册房地产估价师声明(略)

估价的假设和限制条件(略)

××酒店房地产估价结果报告

一、委托人

××酒店有限公司，法定代表人××，住所××市××路××号。
二、估价机构

××房地产估价事务所，法定代表人××，住所××市××路××号，房地产估价机构资质等级：壹级。

三、估价对象

1.地理位置及概况(略)

2.估价对象概况

估价对象酒店第1、2、10～13、20层

建筑面积：11275m2

土地使用权年限40年(1988年8月20日起至2028年8月19日止)

竣工日期1991年8月

估价对象用途酒店客房、餐饮、娱乐

建筑结构框架

土地使用权来源协议出让

建筑装修情况(略)

四、估价目的

为银行抵押贷款提供依据。

五、估价时点

1.999年8月20日。

六、估价依据(略)

七、7估价原则(略)

八、估价方法

将估价对象分为三部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价，第10-13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法进行估价，第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法进行估价。

九、估价结果

估价对象的总价值为人民币208 521 050元(大写人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整)。

十、估价人员(略)

十一、估价报告使用期限(略)

××酒店房地产估价技术报告

一、个别因素分析(略)

二、区域因素分析(略)

三、市场背景分析(略)

四、最高最佳使用分析(略)

五、估价方法选用

将估价对象分为三部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价;第10～13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法进行估价，第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法进行估价。

六、估价测算过程

(一)酒店第一、二层估价

酒店第一层为酒店大堂，第二层出租给某公司经营酒楼。第一、二层建筑面积均为2830m2.在当地房地产市场上此类房地产的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。

可比实例一，国际中心商场1999年8月的市场售价为一层45 000元/m2，二层30 000元/m2.

可比实例二，华强商厦1999年8月的市场售价为一层39 000元/m2，二层25 000元/m2.

可比实例三，世纪广场商场1999年8月的市场售价为一层38000元/m2，二层24000元/m2.

确定可比实例修正系数的依据(略)。

修正计算：

 

一层比准价格为：

(34 091+34 392+34 142)÷3=34 208(元/m2)

二层比准价格为：

(20 979+21 645+21 563)-3=21 396(元/m2)

第一、二层价值为：

(34 208+21 390)×2 830=157 359 320(元)

(二)酒店第10～13层估价

酒店第10～13层为客房，建筑面积4500m2。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。

选用收益法公式：
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式中　V——房地产价格;

A——年净收益;

Y——报酬率;

n——尚可使用年限。

1.尚可使用年限n的确定

该酒店建筑物耐用年限为50年，已使用8年，故尚可使用年限为42年，即n=42.

2.年净收益A的确定

酒店第10-13层共有客房104间。根据该公司提供的1996年至1998年的经营情况分析表及财务报表，平均每间客房日租金为人民币400元，一年365天，则：

年总收入=104×400×365=15 184 000(元)

酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占45%。

年净收益A=15 184 000×(1-45%)=8 351 200(元)

3.报酬率Y的确定

采用累加法求取报酬率，求得的报酬率为8%。

酒店第10～13层价值

V=100 270 342(元)

(三)酒店第20层估价

酒店第20层为卡拉0K室、酒吧，建筑面积为1125m2，现已出租经营，租期尚余5年。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。按租约规定，第20层的年租金收入在尚余的5年租期内分别为100万元、110万元、120万元、130万元、140万元，租赁税费占租金收入的20%。

计算年净收入：

酒店第20层价值

V=3 021 651(元)

(四)估价对象的总价值

1.57 359 320+100 270 342+3 021 651=260 651 313(元)

(五)应扣折旧额的确定

经实地考察，该酒店的成新率为八成，因此估价对象的现价值为：

260 651 313×80%=2 085 210 509(元)

七、估价结果确定

估价对象的总价值为人民币208 521 050元(大写人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整)。

参考答案(可在下列20个中确定13个)

1.缺少房地产权属状况描述

2.缺少价值定义

3.酒店大堂采用市场比较法估价不当

4.第二层酒楼用市场比较法时选用商场作可比实例不当

5.酒店第一、二层市场比较法交易情况修正系数形式错

6.第二层估价交易案例一综合修正超过30%

7.第二层为收益性房地产，应选用收益法为其中一种方法

8.第10～13层尚可使用年限n应为土地使用权剩余年限，即为29年

9.第10～13层用收益法估价时未采用客观、未来的收益水平

10.对酒店大堂的估价有重复计算

11.第10～13层估价求收益时未考虑人住率

12.确定资本化率时安全和率选用不当

13.第20层估价时年净收益求取方法错误

14.第20层估价时未考虑5年以后的收益

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15.总价值不应再扣除折旧

16.缺少估价作业日期

17.缺少确定估价结果的理由

18.第20层的资本化率应与第10～13层有所不同

19.应说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响

20.结果报告中和技术报告的建筑面积不吻合。

改错题 (指出并改正下列估价报告片断中的错误。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣25分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错)

某房地产开发项目，规划用途为居住，土地使用权年限为1997年3月1日至2067年2月28日，土地使用权出让金已全部交清。规划建筑面积5000m2，预计售价3000元/m2.

该项目于1997年7月1日开工，原定工期9个月，建筑费为1200元/m2，管理费为建筑费的5%。建筑费和相应的管理费投入时间为开工后的第一季度投入30%，第二季度投入40%，第三季度投入30%。假定都在每季度中间投入，年利率6.66%，销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%。开工后第一季度结束时，已有1000 m2建筑面积按3000元/m2预售。开工后第二季度结束时，项目的原开发商拟将项目以合作开发的方式转让，转让方式为一次性付给一笔转让费，用于补偿已投入的土地使用权出让金和建筑费等投资，已预售的1000 m2的净销售收入在销售结束时由原开发商返还给合作方。现合作方委托估算该项目在1998年1月1日的价格。

采用假开发法估价。预计项目在完工时可全部售出，投资利润率取20%，季度利率为1.665%。设项目在1998年1月1日价格为V，估算如下：

1.计算开发完成后的价值

3000×5 000÷(1+1.665%)=14 754 340(元)

2.计算建筑费

1200×5 000×30%÷(1+1.605%)0.5=2 641 102(元)

3.计算管理费

2641 102÷5%一(1+1.665%)0.5=130 969(元)

4.计算销售费用和销售税费

14 754 340×(3%+6%)÷(1+1.665%)=1 306 143(元)

5.计算利润

(V+2641 102+130 969+1 306 143)×20%=0.2V+815 643(元)

6.计算项目价格

V=开

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