房地产估价师

为了帮助考生系统的复习房地产估价师考试课程，全面的 了解2012年房地产估价师考试教材 的相关重点， 小编特 编辑汇总了2012年 房地产估价师考试各章复习的重点资料，希望对您参加本 次考试有所帮助！  

⑶ 不同出让方式可侧重采用不同的估价方法

国有土地使用权出让价格评估为政策性估价范围。按照法律所

规定的三种土地出让方式，分别选用针对性、适应性强的估价方法，

是保证估价结果合法、合理的关键一步。拍卖方式出让土地使用权

时，宜重点选取市场法、假设开发法等评估方法。因为市场法充分

考虑了市场行情、市场承受力;而假设开发法，则充分考虑了宗地

自身使用情况、将来可能带来的土地收益。协议方式出让土地使用

权时，宜重点选取成本法、基准地价修正法等评估方法。由于协议

方式出让土地使用权是双方协商的结果，没有引入市场竞争机制，

出让透明度不高，主观随意性较大，因此，在对此方式出让土地使

用权出让价格进行评估时，如其出让金低于国家规定所确定的最低

价，则应依法调至国家规定最低价或适度高于最低价。通常不低于

按照土地的基础设施完备程度、平整程度等对应的正常成本价格。

基准地价修正法也是对不同土地用途的成本反映或成本的一定修

14

正。

⑷ 搜集市场资料时，尤其应注重所选实例的可替代性

由于土地数量的稀缺性和位置的固定性，即使在具有同质性的

同一供求圈内，每一宗土地都有自己的特点，也就是说土地的可替

代性较差。因此，在采用市场法进行国有土地使用权出让价格评估

时，更要注意所选取的可比实例的用途和所处地段应相同，即有相

同的土地利用方式和处于相同特征的同一区域或邻近地区，或处于

同一供求圈内或同一等级土地内。否则，不能采用市场法评估出让

土地使用权价格。

三、估价方法在国有土地使用权出让价格评估中的应用

国有土地使用权出让价格评估可采用市场法、假设开发法、成

本法、基准地价修正法等。

㈠ 市场法

市场法是土地使用权市场交易较为活跃，可比实例较多时普遍

采用的一种方法。评估国有土地使用权出让价格时，先选取与估价

对象土地有可比性的市场交易实例(一般为3例以上)。所谓可比性，

表现在土地规划用途的同一性、土地供求范围的同一性或土地等级

的同一性、土地生熟程度的同一性、土地规划条件的同一(或相似)

性、土地交易日期的相近性，以及交易情况的正常性等。然后在交

易日期、交易情况、区域因素、个别因素等方面予以调整，得出估

价对象土地使用权价格。

相关文章：

2012年房地产估价师考试案例与分析精讲汇总

点击 查看更多房地产估价师考试辅导资料和试题

编辑推荐：

查看2011年房 地产估价师考试成绩查询信息

掌握考试动态房地产估价师考试信息免 费短信提醒让你领先一步

查 看2012年房地产估价师考试网络辅导让你考试顺利过关

（责任编辑：中大编辑）