房地产估价师

四、综合分析题(共2大题，15小题，每小题2分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分)
(一)
W房地产开发公司在A省B市建设C住宅小区。C住宅小区占地全部为基本农田。2005年6月，W房地产开发公司取得当地房地产管理部门颁发的商品房预售许可证，并委托D房地产经纪公司代理出售。同年7月王某购买该小区一套商品房，并与W房地产开发公司签订了商品房预售合同，并在合同中约定“房屋建筑面积为100㎡。房屋交付后如产权登记面积与合同约定面积发生差异时，按照《商品房销售管理办法》有关规定处理”。同年8月，W房地产开发公司经有关部门批准调整了原规划设计，王某所购买商品房的建筑面积变更为105㎡，并书面通知了王某。2006年8月，该小区办证前，经当地房产测绘部门实测，王某所购买商品房套内建筑面积为83㎡，套内阳台建筑面积为3㎡，分摊的共有建筑面积为21㎡，2006年11月，王某取得了该套商品房的《房屋所有权证》。
1、下列关于此项目农用地转用审批手续，表述正确的是(    )。　
A．该项目建设占用土地，涉及农用地转为建设用地，应当办理农用地转用审批手续
B．该项目建设占用土地因是基本农田，不涉及农用地转为建设用地，不必办理农用地转用审批手续
C．经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批
D．经国务院批准农用地转用的，先办理农用地转用审批手续，再办理征地审批手续
答案：AC 
解析：《土地管理法》规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。
2、下列关于W房地产开发公司进行商品房预售的条件，正确的是(    )。
A．取得土地使用权证书
B．持有建设工程规划许可证和施工许可证
C．按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的15%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期
D．取得《商品房预售许可证》
答案：ABD 
解析：商品房预售的条件中，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
3、D房地产经纪公司代理预售商品房应向购房人出示(    )。
A．《商品房预售许可证》
B．D房地产经纪公司出具的商品房销售委托书
C．D房地产经纪公司法人代表证明
D．该商品房销售广告
答案：AB 
解析：中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
4、下列关于该代理出售商品房，表述不正确的是(    )。
A．销售代理必须签订委托合同
B．W房地产开发公司应当与D房地产经纪公司订立书面委托合同
C．D房地产经纪公司在代理销售商品房时，根据情况，可以收取佣金以外的其他费用
D．D房地产经纪公司房地产销售人员必须经过专业培训取得相应的资格
答案：C 
解析：受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。
5、下列关于出售该小区其商品房，说法不正确的是(    )。
A．W房地产开发公司取得了商品房预售许可证后，就可以向社会预售其商品房
B．D房地产经纪公司应当与承购人签订书面预售合同
C．D房地产经纪公司应当在签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县以上人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续
D．W房地产开发公司应当在签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县以上人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续
答案：BC 
解析：开发企业应当与承购人签订书面预售合同。商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当在签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县以上人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
6、下列关于W房地产开发公司经有关部门批准调整原规划设计，表述错误的是(    )。
A．商品房销售后，W房地产开发公司不得擅自变更规划、设计
B．W房地产开发公司经有关部门批准调整原规划设计后，应当在变更确立之日起10日内，电话通知王某
C．王某有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复
D．W房地产开发公司未在规定时限内通知王某，王某有权退房
答案：B 
解析：房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
7、王某所购买商品房产权登记面积为(    )㎡。
A．100  
B．102  
C．104
D．105
答案：C 
解析：成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成．套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。经当地房产测绘部门实测，王某所购买商品房套内建筑面积为83㎡，套内阳台建筑面积为3㎡，分摊的共有建筑面积为21㎡，该成套房屋的建筑面积=83㎡+21㎡=104㎡。
8、试计算王某所购买商品房的面积误差比是(    )。
A．2%
B．3%  
C．4%
D．5%
答案：C 
解析：面积误差比＝（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100％=（104-100）/100×100％=4%。
（二）
W房地产开发股份有限公司通过合法方式，取得一块3000㎡的土地使用权，总地价2000万元。该块土地使用权经规划，用途为商品住宅，容积率为5，建筑密度为0.6。为加快项目建设，W房地产开发股份有限公司利用其办公大楼，通过M商业银行进行贷款。M商业银行为规避风险，一是要求W房地产开发股份有限公司出具近三年房地产开发经营财务报告，二是要求W房地产开发股份有限公司对办公大楼进行保险。三是要求担保公司进行担保。据此背景，回答下列问题：
9、按照《物权法》规定，下列关于W房地产开发股份有限公司取得的该土地使用权，表述正确的是。　
A．该土地使用权应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让取得
B．该土地使用权应当采取出让或者划拨等方式取得
C．W房地产开发股份有限公司应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准
D．W房地产开发股份有限公司取得该土地使用权，应当采取书面形式订立土地使用权出让合同
答案：ACD 
解析：《物权法》第一百三十七条规定：设立土地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
10、下列关于该项目的规划意见，表述不正确的是(    )。　
A．该项目建筑密度为0.6，应属于下限控制
B．该项目规划地块内各类建筑基底占地面积应不超过1800㎡
C．该项目规划地块内各类建筑基底占地面积应不超过2000㎡
D．该项目总建筑面积应不超过15000㎡
答案：AC 
解析：建筑密度：即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比，通常以上限控制。该项目规划地块内各类建筑基底占地面积应不超过3000㎡×0.6=1800㎡。该块土地使用权容积率为5，根据容积率＝总建筑面积／土地面积，总建筑面积=土地面积×容积率=3000㎡×5=15000㎡。
11、W房地产开发股份有限公司出具的近三年房地产开发经营财务报告，显示该公司2004-2006年普通商品住宅开发竣工量分别为180万m2、200万m2、220万m2。则该公司2004-2006年普通商品住宅开发竣工量的定基发展速度是(    )。　
A．22.22%    
B．122.22% 
C．32.22%   
D．132.22%
答案：B
解析：定基发展速度=计算期发展水平/固定基期发展水平×100% =220/180×100%=122.22%。
12、W房地产开发股份有限公司出具的近三年房地产开发经营财务报告，显示该公司2004-2006年普通商品住宅开发竣工量分别为180万m2、200万m2、220万m2。则该公司2004-2006年普通商品住宅开发竣工量的定基增长速度是(    )。　
A．22.22% 
B．122.22%
C．32.22%  
D．132.22%
答案：A
解析：根据：定基增长速度加上1(或100％)等于定基发展速度。13、该土地使用权总地价2000万元，属于(    )。
A．建筑安装工程费
B．直接费
C．间接费
D．工程建设其他费用
答案：D 
解析：工程建设其他费是指从工程筹建开始到竣工验收交付使用为止的整个建设期内，除建筑安装工程费和设备及工器具购置费用以外的，为保证工程建设顺利完成交付使用后能正常发挥效用的各项费用，包括土地费用、与工程建设有关的其他费用、与未来企业生产经营有关的其他费用。
14、W房地产开发股份有限公司要求对办公大楼进行保险，该公司应购买(    )。
A．财产保险
B．责任保险
C．保证保险
D．信用保险
答案：AC 
解析：责任保险是指以被保险人对第三者依法应负的民事损害赔偿责任或经过别约定的合同责任为保险标的的保险。债权人投保债务人的信用风险的，为信用保险；债务人为自己的信用投保的，是保证保险。
15、根据《物权法》，下列关于M商业银行要求W房地产开发股份有限公司提供担保公司进行担保，表述正确的是(    )。　
A．M商业银行为保障实现其债权，需要担保的，可以依照《物权法》和其他法律的规定设立担保物权
B．债务人向债权人提供担保的，可以要求债务人提供反担保
C．该担保合

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