房地产估价师

一、单选题
1、 抵押价格通常情况下与市场价格的关系是（      ）
A．相同
B．没有关系
C．高
D．低。
[答案]D
[解析]正确答案是D。规范6．4．2规定“房地产抵押价值评估，应采用公开市场价值标准，可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分因素对抵押价值的影响。”但应注重预期风险和、分析市场变现能力和考虑抵押期间的耗损，所以抵押价值应比正常市场价值偏低。至于银行考虑的信贷风险，那是从另一个方面的考虑，作为房地产估价师，应从专业估价角度考虑。

二、简答题
2、 某房地产占地面积2580m2，建筑面积9440m2，每层建筑面积2360m2。其中，一二层为出租商铺．三四层为出租住房。为了估价其市场买卖价格，估价人员运用收益法对一层的出租商铺进行了估价(估价方法正确)，确定其估价时点的价格为12666元／m2。根据当地商业用房楼层价格变化规律(一层二层差价2％，二层三层差价5％，三层四层差价2％)，判断出二层价格为12309元／m2，三层价格为l1694元／m2，四层价格为l1460元/m2，从而得出估价对象房地产的市场价格为：(12566十12309十11694十11460)×2360＝113348440（元)。试问：如此确定的最终结果是否正确?为什么?
[答案]不正确。因为估价对象用途是商住混合，需按不同用途分别估价。

3、 “确定评估价值时的主要因素”，从何角度回答？
[答案]确定评估价值时的主要因素主要指根据不同估价目的、针对不同估价对象、采用不同估价方法时，影响评估价值的主要因素。比如抵押价值评估中，1、注重预期风险。2、分析市场变现能力。3、考虑抵押期间的耗损就是要考虑的主要因素。

4、 企业购得一个已停工五年的在建工程，结构封顶，其中一至四层为商业裙楼，五至二十七层为住宅，、裙楼部分已完成了部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼二、三、四层的各一部分和五至八层住宅部分向银行申请抵押贷款。请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时考虑的主要因素。
[答案]可优先选择假设开发法。技术路线：在建工程的价格取决于它完成后的价格再减去从未完成到完成所需投入的续建成本及管理费用、投资利息、销售税费、续建投资利润及买方购买税费。同时也可采用成本法：在建工程的价格是由其所投入的成本及相应的利、税所组成，将其各组成部分的价格累加从而得出在建工程的价格。在计算评估及确定估价结果时须考虑因素有：1、注重预期风险。2、分析市场变现能力。3、考虑抵押期间的耗损。

5、 1．保险事故的估价中，一般采用市场法还是成本法？或那种方法在此类目的的估价中用的较多？2．在回答关于技术路线的问题时，依据书中的概念，是否应明确说明可能采用的估价方法？
[答案]保险评估中用的较多的方法是成本法，也可用市场法；在回答关于技术路线的问题时，应说明拟采用的估价方法。

6、 如果说不同的估价目的就有不同的估价结果，这与公开市场价值标准有矛盾吗？
[答案]各种估价方法实质是要确定估价对象的公开市场价值，也就是说估价对象与估价方法有一定的对应关系，对同一估价对象，在同一个估价目的下用不同的估价方法进行估价，结果应该是一样的；对同一估价对象，在不同估价目的下，即使用同一种估价方法进行估价，其结果也会有差异。例如，在买卖的情况下，虽然实际的成交价格有高有低，但有其正常的买卖价格；在抵押的情况下，也有其正常的抵押价值；在拆迁补偿的情况下，有其合理的补偿额。而正常的买卖价格、正常的抵押价值、合理的补偿额，又不完全是相同的。各种估价目的并不都是要确定估价对象的公开市场价值。再进一步讲，估价对象的客观合理的价格或价值并不等同于估价对象的公开市场价值，这是两个概念。采用公开市场价值标准，是指所评估出的客观合理价格或价值应是在公开市场上最可能形成或成立的价格。而所谓公开市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，他们并且都掌握了必要的市场信息，有比较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识。此外，市场交易条件公开并不具有排它性，即所有市场主体都可以平等自由地参与交易。由此可见，不同的估价目的产生不同的估价结果，这与公开市场价值标准并不矛盾。

（责任编辑：）

共2页,当前第1页  第一页  前一页  下一页