房地产估价师

2010 年 房地产估价师考试  案例与分析真题

一、问答题

(一)答：

1.拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。故估价时不考虑租约的影响。(3分)

2.根据《城市房屋拆迁估价结果指导意见》规定：

(1)被拆迁房屋的性质和面积一般应以房屋权属证书或登记簿的记载为准。(1分)

(2)各地被拆迁房屋的面积认定有特别规定的，从其规定。(1分)

(3)拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质和面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。(1分)

(4)若对房屋性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。(1分)

(5)对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定;没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。(1分)

3.被拆迁房屋内装饰装修的补偿金额由拆迁人与被拆迁人协商确定;协商不成的，可以委托评估确定。(2分)

或：乙公司的装修补偿应与出租人协商解决。(2分)

或：乙公司应得的装修补偿应为甲公司从拆迁人处得到的装修补偿款(或根据时点的装修的现值)减去租赁期满后装修的残余价值。(2分)

(二)答：

在当前市场环境下，运用假设开发法时应特别注意：

(1)预测开发完成后的价值宜谨慎。(2分)

(2)开发费用可能发生变化。(2分)

(3)开发周期可能延长。(2分)

(4)开发和销售税费构成内容及税费率可能发生变化。(2分)

(5)折现率或利润率水平可能发生变化。(2分)

(三)答：

1.政府收购该宗房地产时进行评估，土地用途应界定为工业用途，适宜选用成本法、市场法、基准地价修正法。(2分)

2.收购房地产变为可出让熟地过程中要投入下列费用：

(1)建筑物拆除费用。(2分)

(2)土地开发费用(如七通一平费用)。(2分)

(3)其他成本费用(如财务成本、管理费用)。(2分)

3.出让时对该宗熟地使用权价格进行评估，用途应界定为商业，适宜选用假设开发法、市场法、基准地价修正法。(2分)

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（责任编辑：中大编辑）

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