房地产估价师

一、影响商务办公房地产价格的主要实物状况(掌握)

1.外观形象

2.内部装修

3.设备、设施

4.智能化程度

5.物业服务水平

6.租户类型

二、商务办公房地产估价的常用方法(掌握)

商务房地产的估价可以选择收益法、市场法、成本法等。

(一)收益法

由于商务办公房地产通常采用出租经营，因此收益法是商务办公房地产估价最为常用的方法之一，其主要的工作是测算商务办公房地产的净租金和收益率。净租金的测算与出租型商业房地产类似。收益率的确定应区分不同类型、档次的商务房地产，如甲级写字楼的收益水平会高于乙级、丙级写字楼。

(二)市场法

商务办公房地产的转售转租也比较频繁，因此较易获得可比实例，所以市场法也是商务房地产估价的一种常用方法。市场法不仅用于商务办公房地产转让价格的测算，很多情况下用于租金的估算。

(三)成本法

在商务办公房地产的抵押估价时，出于安全、保守的考虑也会用到成本法作为辅助估价，此外在建工程的评估往往应用成本法。

三、旅馆房地产及其估价特点(熟悉)

1.转让少且一般为整体转让

2.功能多样

3.一次性投资大、投资回收期较长、经营风险较大

4.价值主要体现在接待客户的类型及其能力

四、影响旅馆房地产价格的主要区位状况(熟悉)

1.交通条件

2.周围环境

五、影响旅馆房地产价格的主要实物状况(熟悉)

1.设备设施和用具

2.经营管理

六、旅馆房地产估价方法的选用(熟悉)

旅馆房地产的估价通常可以选择收益法、市场法等。

(一)收益法

酒店类房地产具有一次性投资较大、经营风险相对较大及投资回收期较长的特点，其通用性、可分割转让性较差，因此市场整体转让成交的实例较少，而且其有经营收益，因此对酒店房地产进行估价时，一般选用收益法。收益法是旅馆房地产估价最为常用的方法之一，其主要的工作是测算旅馆房地产的经营净收益和收益率。在具体操作过程中要根据不同类型、档次、功能而区别对待。

(二)市场法

由于旅馆房地产一般较少在市场上转让，因此较难获取交易实例，市场法主要用于客房价格、其他功能用房租金的估算。

七、餐饮房地产及其估价特点(熟悉)

其估价特点及其价格影响因素与商业房地产基本类似，有关要点参阅本章第二节。

但餐饮房地产在某些方面也有其特殊性。主要体现在：

(一)地段选择的差异性

(二)营业收入的差异性

八、工业房地产及其估价特点(熟悉)

(一)涉及的行业多

(二)非标准厂房多，建筑工程造价相差大

(三)要区分设备和建筑物的造价

(四)厂房使用寿命受腐蚀性影响大

九、工业房地产估价的常用方法(熟悉)

(一)成本法

工业房地产估价时采用较多的是成本法。其中，标准厂房的建造费用宜采用重置价格的思路，如可以制定当地统一的厂房建筑重置价格表，非标准厂房建造费用的确定有两个主要途径：一是依据建设工程计价定额，结合工程图纸、材料价格、取费标准等测算;二是参照类似非标准厂房的工程造价，结合跨度、柱距、高度等修正，修正参数由经验得出。

(二)市场法

工业房地产通常缺少同类房地产的交易实例，特别是非标准厂房，更不易在同一供需圈内找到符合条件的可比实例，所以一般不具备采用市场法估价的条件。但在一些新兴工业地带，往往有较多的标准厂房，这些标准厂房的租售实例(特别是出租实例)通常较多，可以考虑采用市场法估价。

(三)收益法

如果可以从企业的总收益中剥离出房地产的收益，则可以考虑采用收益法估价，但这种剥离通常有一定的难度，特别是难以准确区分厂房和设备各自产生的收益。

况描述与分析;④市场背景描述与分析;⑤最高最佳利用分析;⑥估价方法适用性分析;⑦估价测算过程;⑧估价结果确定。

编辑推荐：

2015全国房地产估价师考试成绩查询汇总

名师解读：房产估价师高频真题及必考点

（责任编辑：lqh）

共2页,当前第1页  第一页  前一页  下一页