房地产估价师

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房地产估价师考试案例与分析精讲 

案例2-8】

㈠ 房地产实物状况因素分析

估价对象土地有两宗，地块A面积1500㎡，北侧临接宽度约

15m的铺装公路，临路宽度约50m，深度25～35m，是稍为不规

整形的普通临街地。地块B面积5500㎡，东侧临街宽度约80m，

深度70m，为整形大宗土地，并与地块A相邻接。这两宗土地均

地势平坦，且与道路等高，日照、通风、干湿条件属普通程度，电

气、煤气、上下水道等基础设施完备。城市规划上属商业区，容积

率600%。

就当地的标准使用及现在与将来的动向、城市规划上的管制等

方面来看，地块A与地块B的最有效使用，应该是合并兴建办公大

楼。现评估地块A、B的邻地购买价格。

㈢ 市场背景分析：(略)

㈣ 最高最佳使用分析：(略)

㈤ 估价方法选用

由于估价对象是在旧市区内的土地，未能收集到适当的收益实

例，所以，应以买卖实例，即市场比较所求得的比准价格为标准来

决定估价额。

㈥ 估价测算过程

⑴ 评估A、B、C的空地价格

A、B两宗土地以市场比较法估价，C地以假设开发法估价(过

程从略)，结果如下：

① A地的空地价格(a)，单价为14850元/㎡;总价为

22275000元。

③ C地的空地价格(c)，(A、B合并后为C)，单价为15675

元/㎡;总价为109725000元。

⑵ 计算合并使用分配率

① 计算增值总额：

增值总额=c-(a+b)=37537500(元)

⒈ 计算面积因素对增值的影响

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