房地产估价师

为了帮助考生系统的复习房地产估价师考试课程，全面的了解2012年房地产估价师考试教材的相关重点，小编特编辑汇总了2012房地产估价师考试各章复习的重点资料，希望对您参加本次考试 有所帮助！  

房地产估价师考试经营与管理精讲

㈡ 金融政策

房地产业与金融业息息相关。金融业的支持是房地产业繁荣必

不可少的条件，房地产信贷也为金融业提供了广阔的发展天地。个

人住房抵押贷款价值比率的调整，会明显影响居民购房支付能力，

进而影响居民当前购房需求的数量。房地产开发贷款利率、信贷规

模和发放条件的调整，也会大大影响房地产开发商的生产成本和利

润水平，进而对其开发建设规模和商品房供给数量产生显着影响。

此外，外商投资政策、房地产资产证券化以及房地产资本市场创新

渠道的建立，也会通过影响房地产资本市场上的资金供求关系，进

而起到对房地产开发、投资和消费行为的调节作用。因此，发展房

地产金融，通过信贷规模、利率水平、贷款方式、金融创新等金融

措施调节房地产市场，实际上是政府调控房地产市场的一个重要手

段。

㈢ 住房政策

居住是人类生存的基本要求，住房问题不仅是经济问题，而且

是社会问题。各国的经验表明，单靠市场或是全部依赖政府均不能

很好地解决住房问题，而市场和非市场的结合，才是解决这一问题

的有效途径。目前我国城市住宅的供给主要有三类，即廉租房、经

济适用房和市场价商品住宅。其中，廉租房面向最低收入家庭，其

供应、分配和经营完全由政府控制，廉租房不能进入市场流通;经

济适用房是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在

土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象，

要受政府的指导;市场价商品住宅则采取完全市场化的方式经营、

是城市房地产市场的主要组成部分。如果政府对廉租房和经济适用

房的供给和分配政策控制不严格，就会使市场价商品住宅受到前两

类住宅的冲击。政府的住房分配和消费政策，对商品住宅市场的调

控作用也是显而易见的。1998年政府停止住房实物分配，实行住

房分配货币化政策以来，商品住宅销售中个人购买的比例，已经稳

定在95%左右。

㈣ 城市规划

城市规划以合理利用土地、协调城市物质空间布局、指导城市

健康有序地发展为己任，对土地开发、利用起指导作用。原有的城

市规划带有传统计划经济的色彩，市场经济体系建立后，其科学性、

适用性都面临着严峻的挑战。我国部分城市如深圳特区已开始进行

城市规划图则体系的改革，将规划分为发展策略、次区域发展纲要、

法定图则、发展大纲图和详细蓝图等五个层次，高层次的规划应能

指导土地的开发和供应，低层次的细部规划应能为土地出让过程中

确定规划要点提供依据。整个规划力求体现超前性、科学性、动态

性和适用性。

实际上，社会经济发展计划、城市规划、土地供应计划都对土

地配置，因而也对房地产市场的运行起重要作用，政府供应土地的

过程应是具体实施国民经济计划、城市规划的过程。面对日益发育

的市场环境，三个计划除改善各自的技术、观念和管理方式外，有

必要相互协调，形成土地配置及调控房地产市场的计划体系。

㈤ 地价政策

房地产价格是政府调控房地产市场的主要对象，因为房地产价

格不但直接影响房地产市场的运作，而且对整体社会经济、投资环

境产生直接的影响。虽然房地产价格主要取决于市场供求关系，但

由于地价对房地产价格影响很大，城市土地又由政府垄断出让，所

以政府可以用地价对房地产市场进行调控。

地价、建造成本、专业费用、管理费用、财务费用、投资利润、

税金等因素极大地影响着房地产市场上的供给价格。在一定时期内。

建造成本及与之相关的专业费用和管理费用、财务费用和税金大体

固定在一定水平上，通过调控地价来间接调控房地产价格，经常是

十分有效的。政府通过调整土地供应数量、调整与土地开发相关的

税费政策等经济手段，灵活运用协议、挂牌、招标、拍卖四种出让

方式，以及必要时通过直接的行政干预，都可以对地价进行有效的

调控。

相关文章：

2012年房地产估价师考试经营与管理精讲

更多房地产估价师考试辅导资料

更多关注：考试培训  模拟试题  考试论坛  免费短信提醒

（责任编辑：中大编辑）