房地产估价师

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房地产估价师考试案例与分析精讲 

附件

附件一：估价对象位置示意图

附件二：《国有土地使用合同》复印件

附件三：《国有土地使用证》复印件

附件四：《房屋所有权证》复印件

附件五：估价对象现状照片

附件六：委托人营业执照复印件

附件七：估价机构房地产估价资质证书

附件八：房地产估价师资格证书

【估价报告评析】

报告简要内容

本案例报告估价的是位于××市级商业区的某五星级涉外饭店

整体房地产的市场价格，为委托人以估价对象为抵押向银行申请抵

押贷款提供市场价值参考。

该饭店总建筑面积49977.62㎡，划拨土地面积8048.23㎡;

近400间客房;1991年8月投入运营。建筑物地上9层、地下2

层，檐高32.8m;主建筑为混凝土框架剪力墙结构、轻质砌体围护，

外立面贴白色面砖，仿古建筑形式;三层中厅有约2500㎡，净空

高21m的室内广场。估价对象设施完善，按使用功能划分为客房、

餐饮、康乐中心、商店、娱乐用房、会议厅等及其他附属配套用房。

估价人员对估价对象做了实地查勘和现场拍照，对其建筑物的

使用和近年经营情况做了详细调查，并对周边区域类似档次用途的

物业进行调查。

在分析有关资料的基础上，结合估价对象的特点，按照《房地

产估价规范》要求选取了适宜的估价方法。因估价对象为收益性房

地产，则首先选用收益法作为一种估价方法，又由于五星级饭店类

房地产当地几乎没有买卖案例，难于选择市场法，故选用成本法为

另一种方法，作为抵押房地产评估运用成本法也是谨慎评估的一种

体现，分别对估价对象的整体价值进行估价。

最后通过对两种估价方法估算结果的分析综合后，确定采用算

术平均方法得出最终估价结果。即估价对象××饭店整体房地产在

估价时点的客观市场价值(价格)为70894万元，约折合单位建筑面

积价格14431元/㎡。

【案例2-4】分析

本报告为一分书面的、叙述式的，按照《规范》要求整体组成

和内容较为完整的估价报告。估价机构和估价师以估价报告形式履

行了对委托人的责任。作为抵押房地产的市场价值评估也具有一定

特点。

㈠ 致委托人函

致委托人函是估价机构法人正式地将估价报告呈送给委托人的

函件，具有一定的法律效力。本报告基本没有遗漏必要事项，简明

扼要、概括准确。尤其对估价对象的范围、内涵界定明确。这样就

给委托人的委托估价事宜一个既简要又明确的答复。

㈡ 估价的假设和限制条件

估价的假设和限制条件针对估价对象的权属、他项权利及估价

结果的价值形成条件作了假设和限制。其中就抵押房地产评估的必

要法律条件作也限定。

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