房地产估价师

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房地产估价师考试案例与分析精讲

第二节 房地产转让价格评估

一、房地产转让价格评估的法律规定

《城市房地产管理法》第三十六条规定：“房地产转让，是指

房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给

他人的行为。”《城市房地产转让管理规定》对此概念中的其他合

法方式作了进一步细化，规定其他合法方式主要包括下列行为：

⑴ 以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发

生变更的;

⑵ 一方提供土地使用权、另一方或者多方提供资金，合资、

合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的;

⑶ 因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的;

⑷ 以房地产抵债的;

⑸ 法律、法规规定的其他情形。

二、房地产转让价格评估的特点

房地产转让估价具有以下几个方面特点：

第一，从估价时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，

估价时点则在估价作业日期之后。

第二，从委托人和评估主体上讲，房地产转让估价可以委托社

会上任何一家值得委托人信任的评估机构评估，委托人既可能是买

方和卖方单独委托，也可能是买卖双方共同委托，这是一种自愿的

行为。

第三，从估价目的和要求上讲，房地产转让评估只是为了了解、

掌握房地产交易行情而进行的评估，其目的只是为了在进行房地产

交易时有一个参考价格，它带有一种咨询性，如买方需要了解购买

一宗房地产时，可能实现的最低价格，而卖方则需要了解出售房地

产时可能实现的最高价格。作为评估机构，对该宗房地产进行评估

时，其评估结果可能是有一定摆动幅度的价格区间，估价人只对估

价信息和结论合乎估价技术规范和职业规范负责，而对房地产转让

定价决策不负直接责任。

【案例2-2】

C市××广场房地产估价结果报告(节选)

㈠ 委托人：(略)

㈡ 估价机构：C市房地产评估有限公司。

㈢ 估价对象：

估价对象××广场为位于C市锦江区青年路××-××号的一

幢综合楼，框架结构，建筑面积为98594㎡，土地使用权面积为

14893.205㎡的物业，对2003年12月31日全部投入使用时的

预期市场价格进行评估。

㈣ 估价目的：了解2003年12月31日估价对象全部投入使

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