房地产估价师

第六节　房地产市场分析与市场分析报告

一、房地产市场分析的概念与作用

（一）房地产市场分析的概念

无论是房地产开发投资还是房地产置业投资，或者是政府管理部门对房地产业实施宏观管理，其决策的关键在于把握房地产市场供求关系的变化规律，而寻找市场变化规律的过程实际上就是市场分析与预测的过程。

房地产市场分析是通过信息将房地产市场的参与者（开发商、投资者或购买者、政府主管机构等）与房地产市场联系起来的一种活动，即通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找出其内在的规律和含义，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产市场的参与者掌握市场动态、把握市场机会或调整其市场行为。

房地产市场的风险很大，开发商和投资者有可能获得巨额利润，也有可能损失惨重。市场分析的目的，就是将风险降到最低，并尽可能通过及时、准确的市场分析，来争取最大的盈利机会。

（二）房地产市场分析的层次房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求，可分为区域房地产市场分析、专业房地产市场分析、项目房地产市场分析三个层次。（2009年教材新增知识点）

（1）区域房地产市场分析。区域房地产市场分析，是研究区域所有物业类型及总的地区经济，是对某一特定地区总的房地产市场及各种专业市场总的供需分析。它侧重于地区经济分析、区位分析、市场供求与价格概况分析、市场趋势分析等内容。

（2）专业房地产市场分析。专业房地产市场分析，是对特定区域内某一物业类型房地产市场（住宅、商业或工业物业）或特定房地产子市场的供需分析，是在区域房地产市场分析的基础上，对特定的子市场进行单独的估计和预测。它侧重于专业市场供求分析内容。（重要考点）

（3）项目房地产市场分析。项目房地产市场分析，是对一个特定地点特定项目作竞争能力分析，得出一定价格和特征下的销售率情况，对项目的租金及售价、市场占有率及吸纳量计划进行预测。它侧重于项目竞争分析、营销建议、吸纳量计划预测、售价和租金预测、回报率预测、敏感性分析等内容。

三个层次市场分析的内容和侧重点不同，每类后续的分析是建立在前一层次分析所提供的信息基础之上，它们之间有密切联系。（2009年教材新增知识点）

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（责任编辑：中大编辑）

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