房地产估价师

1.问题：请教一道模拟题：今有一宗七通一平的待建筑土地。土地使用权年限为50年，从2003年5月1日起计。土地总面积1000m2，规划允许建筑面积4000m2，适宜建筑某种类型的写字楼。预计总开发时间是2年，建筑费为1000元/m2，专业费用为建筑费的4%，第一年均匀投入60%的建筑费和专业费用，第二年均匀投入其余的建筑费和专业费用。销售税费为未来楼价的8%，购买该宗地相关税费为地价的4%，年资本化率为15%，折现率14%，该写字楼可出租面积为总建筑面积的70%，工程竣工后一次全部租出，预计出租的净收益为60元/m2。试利用所给资料，用现金流量折现法评估该宗土地在2003年5月1日的总价、单价及楼面地价

解： (1)设该宗土地在2003年5月1日的价格为V。

(2)开发后的总价值

(3)建筑费及专业费

(4)销售税费=10319022×8%=826321.76(元)

(5)购地税费=0.04V

(6)求取地价 总地价V=10329022-3704804.8-826321.76-0.04V V=5574899.4(元)

单位地价=5574899.4/1000=5574.90(元)

楼面地价=5574.90/4=1393.73(元)

2.问题：请教一道判断题：运用成本法评估房地产价值时，开发成本是指将生地、毛地等开发成可供建设用熟地所花费的一切客观、合理费用。( )

答案：错误

解析如下： 开发成本包含土地开发成本和建筑物建造成本两部分，并非单指土地开发成本

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