房地产估价师

21．某置业投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40％为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10％，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（ ）。

A．0.21

B．1.23

C．2.01

D．3.23

22．某房地产投资项目的表面收益率为16％，计算后得到该项目的实际收益率为12％，银行的贷款利率为5.44％，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是（ ）。

A．3.57％

B．4.00％

C．6.56％

D．10.56％

23．某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元（不含利息），在建设期内均匀投入全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6％。按季计息。则该项目建造成本的利息是（ ）万元。

A．755.54

B．772.84

C．1400.88

D．1433.90

24．某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元，则该项目的速动比率是（ ）。

A．80％

B．120％

C．171％

D．200％

25．房地产项目的盈亏平衡分析由临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于（ ）。

A．变动成本的设置

B．销售收入的不同

C．固定成本的设置

D．平衡点的设置

26．某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为5000m2，拟投资开发一房地产项目。该项目固定成本为6000万元，单位面积的可变成本为2000元/m2，则该房地产开发项目的容积率至少是（ ）。

A．2.0

B．3.0

C．4.0

D．5.0

27．有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10％，银行贷款利率为6％，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是（ ）。

A．52％

B．58％

C．62％

D．68％

28．在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标×建筑面积，属于（ ）。

A．单元估算法

B．单位指标估算法

C．概算指标法

D．工程量近似匡算法

29．某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（ ）。

A．损益表

B．资金来源与运用表

C．资本金现金流量表

D．全投入现金流量表

30．在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为（ ）。

A．时间类参数

B．融资类参数

C．评价标准类指标

D．收益类指标

31．甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75％和80％，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的（ ）风险。

A．市场

B．财务

C．政策

D．经营

32．房地产开发企业税后利润应首先用于（ ）。

A．弥补企业以前年度的亏损

B．提取法定盈余公积金

C．提取公益金

D．向投资者分红

33．在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按（ ）计算的。

A．综合利率

B．贷款利率

C．折现率

D．机会成本

34．某写字楼的建筑面积为8万m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15％，则该写字楼出租单元内建筑面积是（ ）万m2．

A．5.2

B．6.4

C．6.8

D．7.6

35．某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3％的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是（ ）万元。

A．13.2

B．15.9

C．19.5

D．20.4

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