房地产估价师

为了帮助考生系统的复习房地产估价师考试课程，全面的 了解2012年房地产估价师考试教材 的相关重点， 小编特 编辑汇总了2012年 房地产估价师考试各章复习的重点资料，希望对您参加本 次考试有所帮助！  

第三节 房地产投资的形式与利弊

一、房地产投资的形式

房地产投资分为直接投资和间接投资两类。直接投资是指投资

者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，

包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。

开发投资的投资者主要是赚取开发利润，风险较大但回报亦丰厚;

置业投资的投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、

增值和消费四个方面的利益。间接投资主要是指将资金投入与房地

产相关的证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产经营管

理工作。间接房地产投资的具体投资形式包括：购买房地产开发、

投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托公司(REITs)的股份

或房地产抵押支持证券(MBS)等。

二、房地产直接投资

㈠ 房地产开发投资

房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始，通过在土

地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成

可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行

销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、

获取开发利润的过程。房地产开发投资通常属于短期投资，它形成

了房地产市场上的增量供给。当房地产开发投资者将建成后的房地

产用于出租(如写字楼、公寓、别墅、仓储用房等)或经营(如商场、

酒店等)时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。

㈡ 房地产置业投资

房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所

有权或使用权为目的的投资。其对象可以是开发商新竣工的商品房

(市场上的增量房地产)，也可以是旧有物业(市场上的存量房地产)。

房地产置业投资的目的一般有两个：一是满足自身生活居住或

生产经营的需要即自用;二是作为投资将购入的物业出租给最终使

用者，获取较为稳定的经常性收入。这种投资的另外一个特点是在

投资者不愿意继续持有该项物业资产时，可以将其转售给另外的置

业投资者，并获取转售收益。

例如，某公司以300万元投资购买了一个250㎡的写字楼单

位，并将其中的100㎡用做该公司的办公室，将另外150㎡租给

另外一个单位使用，每年扣除维修管理费用后的净租金收入是50

万元。经过10年之后，该公司为了财务安排方面的需要，将拥有

的250㎡写字楼全部转售出去，扣除销售税费后的净转售收入为

450万元。可以看出，该公司的置业投资，同时达到了自用(消费)、

获取经常性收益、投资保值和增值等几个方面的目的。

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（责任编辑：中大编辑）