房地产估价师

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房地产估价师考试经营与管理精讲

㈡ "过度开发"及诱因

⑴ 房地产市场中的过度开发

房地产市场中的过度开发有时也称为房地产"过热"，是指当

市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率

上升、物业价格和租金下降的情况。

⑵ 过度开发的诱因

过度开发的诱因主要有三个方面，即开发商对市场预测的偏差、

开发商之间的博弈和非理性行为以及开发资金的易得性。

开发商在进行开发决策时，会对市场上的需求状况进行预测。

他们在预测时，总是在很大程度上依赖于目前市场上的销售和价格

情况。即使当前市场上的热销和价格上涨只是暂时的现象，他们也

很容易会认为这种繁荣景象能够长久持续下去，于是造成对未来需

求过分乐观的估计。研究表明，对未来需求预测的偏差程度基本上

与目前市场价格增长速度正相关，即目前市场价格增速越快，对未

来估计中过分乐观的程度就会越大。这时开发商往往会加大投资，

大批项目上马，待到竣工时，市场形势已经不如所预期的那样喜人，

就容易产生房屋积压、空置率上升的过度开发景象。

开发商之间的博弈和非理性行为也会加剧这种市场过度开发的

情况。开发商只要一看到市场机会就会迫不及待地去投资开发，殊

不知有时这些市场机会是有限的，只需少量开发商的介入就能满足。

但是每个开发商都想抢先得到市场机会，而不会进行内部协调，于

是一哄而上，生怕自己被拉下了。况且如果已经得到土地，与其将

土地空置产生机会成本，还不如赶快开工建设。这种非理性的行为

往往会使过度开发现象更加严重。

从获取开发资金的难易程度来看，如果开发商很容易获得资金

支持，而投入较少的自有资金，他们在进行投资决策时往往会缺乏

仔细和审慎的考虑，从而产生道德风险。特别是目前我国的开发商

融资渠道单一，无论是开发贷款还是预售商品住宅抵押贷款基本都

是从商业银行获得，这种高杠杆式的融资方式，再加上房地产市场

中信息不完全的程度较高，对高利润的追求将会使开发商难以对市

场做出客观和冷静的判断。

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