房地产估价师

2013年房地产估价师考试于10月12~13日开考，为帮助学员更好的参加考试，特整理房地产估价师考试科目（房地产估价案例与分析）相关试题，希望对您有所帮助！

(二)运用收益法估价

由于预测未来收益水平比较稳定，市场发展平稳，有限年期使用，故采用下列收益法公式：V=资本化率取9%。

(1)估算年租金收入

该物业客观收入水平取人民币85元/平方米建筑面积*月(该费用不包括水电费和物业管理费)，则年收益为：85元/平方米×月×12月=1020元/平方米。

(2)计算年出租费用

维修费：按年收益率3%计算，年维修费=1020元/平方米×3%=30.6元/平方米

房产税：建筑物购建价格×70%×102%=65.1元/平方米

保险费：建筑物投保时的购建价格×2.5%=19.4元/平方米

营业税金等：根据当地有关规定，营业税、城市维护建设税、教育费附加等税费合计取年租金收入的16.576%，为

1020元/平方米×16.576=169.1元/平方米

(3)估价年收益

1020-284=726元/平方米

(4)求取收益价格

剩余使用年限为34年，则收益价格单价

V= 7741港元/平方米

(港币：人民币=1：1.07)

故采用收益法估价商业城第三层3001---3009号商铺的公开市场价值总额为：

7235港元/平方米*547.15平方米=3958465港元，取整为396万港元。

七、估价结果确定

将上述两种方法的估价结果采用算术平均法得出最终估价价值：

最终估价值=(399+396)/2=398万港元

综上所述，××商业城三层3001---3009号商铺于2002年6月20日的公开市场价值为港币叁佰玖拾捌万元整。

附件(略)

2013年房地产估价师考试案例分析练习题(1—5)

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（责任编辑：中大编辑）

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