房地产估价师

五、物业管理服务等级标准

中国物业管理协会在总结我国物业管理实践的基础上，制定了《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》（以下简称《标准》）。作为物业管理企业与开发建设单位或业主大会签订物业服务合同、确定物业服务等级、约定物业服务项目、内容与标准以及测算物业服务价格的参考依据。

1.《标准》为普通商品住房、经济适用住房、房改房、集资建房、廉租住房等普通住宅小区物业服务的试行标准，物业服务收费实行市场调节价的高档商品住宅的物业服务不适用此标准。

2.《标准》根据普通住宅小区物业服务需求的不同情况，由高到低设定为一级、二级、三级三个服务等级，级别越高，表示物业服务标准越高。

3.《标准》各等级服务分别由基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六大项主要内容组成。《标准》以外的其他服务项目、内容及标准，由签订物业服务合同的双方协商约定。

4.选用《标准》时，应充分考虑住宅小区的建设标准、配套设施设备、服务功能及业主（使用人）的居住消费能力等因素，选择相应的服务等级。

例题：《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》根据普通住宅小区物业服务需求的不同情况，由高到低设定的服务等级是（ ）。

A、特级

B、一级

C、二级

D、三级E、三级

答案：BCD

解析：《标准》根据普通住宅小区物业服务需求的不同情况，由高到低设定为一级、二级、三级三个服务等级，级别越高，表示物业服务标准越高。

六、维修资金（掌握）

1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发23号文件）明确提出建立住房维修基金制度，维修基金专项用于住房共用部位、共用设施设备的大修、中修及更新、改造。之后，建设部和财政部联合印发了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998]213号）。《条例》进一步明确：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金（以下简称维修资金）。

（一）维修资金的性质和用途维修资金属全体业主所有，专项用于物业共用部位、共用设备设施保修期满后的大中修和更新、改造。

物业的共用部位是指物业主体承重结构部位（包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

物业的共用设备设施是指物业区域内，由全体业主共同拥有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、共用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池井、非经营性停车场库、公益性文体设施和共用设备设施使用的房屋等。

例题：下列关于维修资金的性质和用途，说法不正确的是（   ）。

A、维修资金，属全体业主所有

B、维修资金，属物业公司所有

C.维修资金专项用于物业共用部位、共用设备设施保修期满后的大中修和更新、改造

D.维修资金仅用于物业共用部位、共用设备设施保修期满前的大中修和更新、改造

E、维修资金仅用于物业共用部位、共用设备设施保修期满后的大修

答案：BDE

解析：维修资金，属全体业主所有，不属物业公司所有。维修资金专项用于物业共用部位、共用设备设施保修期满后的大中修和更新、改造。

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（责任编辑：中大编辑）

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