房地产估价师

为了帮助考生系统的复习房地产估价师考试课程，全面的 了解2012年房地产估价师考试教材 的相关重点， 小编特 编辑汇总了2012年 房地产估价师考试各章复习的重点资料，希望对您参加本 次考试有所帮助！  

收益法体现了对价格形成过程的这样一种认识：可以将购买房

地产作为一种投资，将该投资未来可以获得的所有净收益折现之后

累加，用所得结果作为估价对象的房地产价格。收益法所体现的估

价技术路线是：房地产价值是由房地产未来可获得的收益决定的。

假设开发法体现的房地产价格形成过程也即估价技术路线是：

未完成的房地产的价值取决于它完成后的价值与从未完成到完成阶

段所需增加的各项投入以及相应的利息、利润、税费的差额。

同一个估价对象，采用不同的估价方法，实际上是在模拟不同

的价格形成过程，体现的是不同的估价技术路线。例如，对一宗尚

未完成的房地产开发项目的估价，我们可以采用成本法，求取获取

土地的价格、已投入的建造成本和各项相关费用、利息、利润、税

费，累加即得到其价格。这既是成本法的估价过程，也体现了一种

技术路线。它所反映的价格形成过程是：房地产价值是由构成房地

产价值的各组成部分积算而形成的。也可以采用假设开发法先确定

该项目完成后的市场价值，再扣除由未完成状态继续建造至完成所

需的各项投入和利息、利润、税费，由此也可得出估价对象的价值。

这种方法所反映的价格形成过程是：未完成房地产价值最终取决于

它开发建设完成后的市场价值，由后者可以推算出前者。

所以说，房地产估价技术路线与房地产估价方法是一种密不可

分的关系。

⑵ 把握房地产估价技术路线有助于正确运用房地产估价方法

由于房地产估价技术路线反映了房地产价格形成过程和价格内

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涵，而房地产估价方法的实质也是模拟房地产价格的形成过程确定

估价对象的价值，所以，把握房地产估价技术路线有助于正确理解

和运用房地产估价方法，并且不会由于房地产估价方法在表现形式

上的不同而迷惑。

第二节 房地产估价技术路线的确定

一、确定房地产估价价值标准

㈠ 房地产估价的公开市场价值标准

房地产估价的价值标准所要解决的是房地产估价的最根本的问

题，即房地产估价是“评估什么前提条件下的房地产价值”。房地

产估价的价值标准问题是一个影响房地产估价全过程的重要问题，

从估价方法的运用到估价结论的确定，都要受到房地产估价的价值

标准的影响。国际上通行的和世界各国(地区)制定的估价规范(或标

准、指南等类似文件)中，价值标准也都是一个重点强调的问题。

通常，最常用、也是最容易为不同的估价师取得共识的价值标

准是公开市场价值标准。因此，在上述国际通行的各种估价规范中，

都将公开市场价值标准确定为通常情况下估价时应采用的价值标

准。目前我国在房地产估价中最普遍采用的价值标准也是公开市场

价值标准。《规范》明确了公开市场价值标准在房地产估价中的重

要地位，对于澄清一些模糊认识，指导估价实践，具有十分重要的

意义。

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（责任编辑：中大编辑）