房地产估价师

判断题
1、购买年不是预期可获得收益的年限。
A、对
B、错
2、人口高密度地区，必定导致对房地产的求大于供，供给相对匮乏，因而该地区的房地产价格必然超高。
A、对
B、错
3、遵循房地产估价的合法原则，即估价机构或人员应具有合法的评估资格。
A、对
B、错
4、某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为16万元，总费用未来第一年为8万元，此后每年递增2％。该类房地产的资本化率为10％，则该宗房地产的收益价格为60万元。
A、对
B、错
5、同一宗房地产，其房地价格：土地价格＋建筑物价格。
A、对
B、错
6、高层建筑地价分摊是将高层建筑物的造价分摊到所占土地上。
A、对
B、错
7、偿债基金折旧法的特点是每年的折旧额均相同，且比直线折旧法计算的年折旧额小。
A、对
B、错
8、若估价时点为现在，估价对象的状况却可以是现在、过去或未来。
A、对
B、错
9、房地产虽然可以区分为物质实体和权益两个方面，但其价值的高低主要取决于其权益的大小。
A、对
B、错
10、某商店的营业面积为550平方米，建筑面积为1000平方米，单位营业面积的年租金为720元／平方米，则该商店单位建筑面积的年租金为400元／平方米
A、对
B、错
11、成本法、假设开发法可同时用于评估在建工程的价格。
A、对
B、错
12、房地产价格实质是房地产权益的价格，故其权益在估价中要比物质实体更重要。
A、对
B、错
13、假设开发法可用于拆迁补偿估价。
A、对
B、错
14、用市场比较法估价时，对比较实例为拍卖、招标的价格，需进行交易情况修正。
A、对
B、错
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单项选择题
1、用成本法评估旧建筑物的价格时，折旧注重的应是建筑物价值的( )。
A、收回
B、摊销
C、减损
D、补偿
2、路线价法特别适用于( )需要对大量土地进行估价的场合。
A、土地经济评价
B、土地课税
C、土地收益测算
D、土地定级
3、某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元／平方米。按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为( )元／平方米。
A、2390
B、2410
C、2430
D、2450
4、对比较实例价格进行交易日期修正时，最适宜采用( )。
A、一般物价指数
B、建筑材料价格指数
C、房地产价格指数
D、定额调整系数
5、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9％，若该类房地产的资本化率为10.8％，则自有资本要求的年收益率为( )％
A、15.0
B、15.7
C、12.6
D、11.6
6、完好房的成新度一般为( )。
A、十成新
B、九到十成新
C、八到十成新
D、七到十成新
7、用成本法估价时，房屋现值=( )
A、房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限
B、房屋重置价格-年折旧额×耐用年限
C、房屋重置价格×成新度
D、房屋重置价格-年折旧额
8、用市场比较法评估房地产价格时，通常要对比较实例价格进行交易情况、交易日期、( )个别因素修正。
A、环境因素
B、质量因素
C、区域因素
D、新旧程度
9、楼面地价=土地单价÷( )。
A、建筑层数
B、建筑覆盖率
C、绿地率
D、建筑容积率
10、某宗房地产采用三种估价方法得出的结果分别为820、850和900万元，若赋予的权重分别为0.5、0.3和0.2，则该宗房地产的最终评估价格为( )万元。
A、850
B、845
C、869
D、857
11、从理论上讲，获取净收益的可靠性越低，选用的还原利率应( )。
A、越高
B、越低
C、不变
D、越可靠
12、某写字楼刚建成，其建筑造价实际为1000万元，建筑面积为5000平方米，其基地的现时市场价格为600万元，附近类似写字楼(包含土地和建筑物)的现时市场价格为2800元／平方米，则该写字楼中建筑物的合理市场价格应为( )万元。
A、800
B、900
C、1000
D、大于1000
13、一般损坏房的成新度为( )。
A、4-6成
B、5-7成
C、4-5成
D、5-6成
14、收益法公式 成立的条件是( )。
A、a每年不变、有限年期、r每年不变且大于零
B、a每年不变、无限年期、r每年不变且大于零
C、a每年变化、有限年期、r每年不变且大于零
D、a每年不变、有限年期、r每年变化且大于零
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15、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5％，则该建筑物的成新率为( )％。
A、76
B、80
C、81
D、84
16、理论上“八项因素”构成的房租通常称为( )。
A、市场租金
B、商品租金
C、理论租金
D、成本租金
17、路线价法估价的第二个步骤应为( )。
A、设定标准深度
B、求取路线价
C、编制深度百分率表
D、划分路线价区段
18、用成本法评估新建房地价格的基本公式为：新建房地价格=取得土地费用＋( )＋正常利税。
A、拆迁费用
B、建造建筑物费用
C、公共设施建设费用
D、市政设施建设费用
19、某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率12％，土地资本化率10％，则该宗房地产的总价值为( )万元。
A、417
B、500
C、460
D、450
20、在评估期房价格时，( )。
A、估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(现在)的状态
B、估价对象状况为估价时点(现在)的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态
C、估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(未来)的状态
D、估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点(现在)的状态
21、甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元／平方米，乙房地产尚可使用年限为60年，单价为1100元／平方米，资本化率均为8％，实际上甲房地产的价格( )乙房地产的价格。
A、高于
B、低于
C、等于
D、B或C
22、同一建筑物若使用性质不同，其年折旧额由大到小的排列顺序为( )。
A、一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房
B、非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房
C、腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房
D、非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房
23、房地产的供给增加，需求不变，其价格会( )。
A、上升
B、下降
C、不变
D、升降难定
24、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7％和8％。某宗房地产交易，买方付给卖方2325元／平方米，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( )元／平方米。
A、2487.75
B、2500.00
C、2511.00
D、2162.25
25、某宗房地产正常情况下年总收益140万元，年总费用40万元，资本化率12％，出让时的土地使用权年限50年，现已使用了5年，则该宗房地产的现时总价为( )万元。
A、833.33
B、830.45
C、828.25
D、827.64
26、某房地产正常年净收益为6000元，当前银行利率为10％，购买年为8，估价应为( )元。
A、54000
B、32010
C、48000
D、60000
27、在路线价法中，( )只需根据深度百分率即可计算地价，不必制定相应的修正率。
A、一面临街矩形地
B、一面临街三角形地
C、一面临街梯形地
D、一面临街不规则形地
28、某临街深度30.48米(即100英尺)的矩形宗地，总价为100万元，根据四、三、二、一法则，该宗地临街前半部分的价格应为( )万元。
A、50
B、70
C、30
D、40
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多项选择题
1、受理估价委托时，估价人员应明确的估价基本事项有：( )。
A、估价时点
B、估价目的
C、估价对象
D、估价原则
2、运用市场比较法估价时选取的比较实例应符合下列要求：( )。
A、与估价对象具有类似性
B、交易日期与估价时点接近
C、交易双方有经济关系
D、成交价格是单价
3、估价报告书的内在质量取决于( )。
A、估价方法选择的正确性
B、估价报告的文字表述水平
C、估价结论的准确性
D、估价报告书的格式
4、某宗房地产欲出售，其评估价格为100万元，最后实际成交价格为150万元，这可能是( )。
A、评估价格公平合理，成交价格不公平合理
B、评估价格不公平合理，成交价格公平合理
C、评估价格和成交价格都公平合理
D、评估价格和成交价格都不公平合理
5、下列说法正确的有：( )。
A、购买年是利息率的倒数
B、购买年法是地租资本化的另一种表现
C、购买年法实质是一种收益法
D、购买年实际是预计的可获收益的年限
6、建筑物的物质折旧包括( )。
A、有形损耗
B、正常使用的磨损
C、功能折旧
D、意外

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