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(一)控制性详细规划的作用

1.控制性详细规划起着承上启下的作州

在整个城市规划过程中，控制性详细规划的地位极其特殊。在它之上有城市总体规划和分区规划，在它之下有修建性详细规划。城市总体规划是一定时期内城市发展的整体战略框架，由于它面向未来，跨越时空，面临的不可预测因素很多，因此城市总体规划必须具有很大程度上的原则性与灵活性。是一种粗线条的框架规划。需要有下一层次的规划将其深化。修建性详细规划是对小范围内城市开发建设活动进行总平面布局和空间立体组织，需要上一层次的规划对刚地性质和开发强度进行控制，对开发模式和城市景观进行引导。因此，控制性详细规划是两者之间有效的过渡与衔接，起到深化前者和控制后者的作用，确保规划体系的完善和连续。

2.控制性洋细规划是城市规划管理的依据和城市建没的引导

为加强城市规划管理，一方面是健全城市规划管理法制化制度，提高规划管理人员专业素养和职业道德;另一方面即提供事先确定的、公开的、适当的城市规划作为管理的依据和建设的指导。控制性详细规划采用规划管理语言表述规划的原则和目标，成为规划管理的科学依据和城市建设的有效指导。同时，控制性详细规划自身的法律效力及其相应的规划法规，也使规划管理的权威性得到了充分保证。它提供的依据和指导将保证规划公平的长期实行，使不同的机构、组织和个人能够获得理想和协调的整体框架.从而有利于社会整体的持续发展。

3.控制性详细规划是城市政策的载体

控制性详细规划的编制和实施过程中都包含渚如城市产业结构、城市用地结构、城市人口空间分布、城市环境保护、鼓励开发建设等各方面广泛的城市政策的内容。例如，适当放宽规划地区土地使用强度控制，可以更多口发引丌发者的投资意向，从而带动地区发展;而对开发建没项目的多种选择，则可以实现城市产业结构的合理调整。

作为城市政策的载体，控制性详细规划通过传达城市政策方面的信息，在引导城市社会、经济、环境协调发展方面具有综合能力。市场运作过程中各类经济组织和个人，可以通过规划所提供的政策以及社会经过充分协调的关于城市未来发展的政策和相关信息来消除这些组织存决策时所面对的未来不确定性.从而促进资源的有效配置和合理利用。

(二)控制性详细规划的内容

控制性详细规划的主要任务是：以城市总体规划或分区规划为依据.确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制性指标、道路和上程管线控制性位置以及空问环境控制的规划要求，强化城市规划的控制功能，并指导修建性详细规划的编制。

控制性详细规划的内容有以下几点：①确定规划范围内各类不同使用性质的用地面积与用地界线;②规定各地块土地使用、建筑容量、建筑形态、交通、配套设施及其他控制要求;③确定各级支路的红线位置，控制点坐标和标高;④根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线;⑤制定相应的土地使用及建筑管理规定。

(三)控制性详细规划的控制体系

控制性详细规划的控制体系指标包括以下各项：

(1)用地控制指标。包括用地性质、用地面积、土地与建筑使用相容性。

(2)环境容量控制指标。包括容积率、建筑密度、绿地率、人口容量。

(3)建筑形态控制指标。包括建筑高度、建筑间距、建筑后退红线距离、沿路建筑高度、相邻地段的建筑规定。

(4)交通控制指标。包括交通出入口方位、停车位。

(5)城市设计引导及控制指标。包括对城市重要地段的地块，需对地块内建筑的形式、色彩、体量、风格提出设计要求。

(6)配套设施体系。包括生活服务设施布置，市政公用设施、交通设施和管理要求。以上前五项属地块控制指标，可分为规定性指标和指导性指标两类。规定性指标是一旦确定下来，就必须严格遵照的指标;指导性指标则是参照执行的指标。

规定性指标一般包括以下各项：

(1)用地性质。指规划用地的使用功能或土地用途，可根据用地分类标准进行标注。

(2)用地面积。规划地块划定的而积。

(3)建筑密度。即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比，通常以上限控制。

(4)建筑控制高度。即由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离。

(5)建筑红线后退距离。即建筑相刘于规划内道路红线后退的距离。通常以下限控制。

(6)容积率。即规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比，即：

容积率=总建筑面积/土地面积

容积率可根据需要制定上限和下限。容积率的下限保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成的土地浪费。容积率上限防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行。容积率还町以根据建筑的用途不同分为全部建筑容积率、住宅建筑容积率、公共建筑容积率等。全部建筑容积率、住宅建筑容积率、公共建筑容积率等的分子分别对应全部建筑面积、住宅建筑面积和公共建筑面积等。同样上边的建筑密度也可以有全部建筑密度、住宅建筑密度和公共建筑密度等。

(7)绿地率。规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块而积的比率，即：

绿地率一绿地而积，土地面积

绿地率通常以下限控制。这里的绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地(道路红线内的绿地)，不包括屋顶、晒台的人工绿地。公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。

(8)交通出入口方位。规划地块内允许设置出入口的方向和位置。具体可分为以下几个指标：

1)机动车出入口方位。尽量避免在城市主要道路上设置车辆出入口，一般情况下，每个地块应设1～2个出入口。

2)禁止机动车开口地段。为保证规划区交通系统的高效安全运行，对一些地段禁止机动车开口，如主要道路的交叉口附近和商业步行街等特殊地段。

3)主要人流出入口方位。为了实现高效、安全和舒适的交通体系，可能会有必要将人、车进行分流，为此规定主要人流出入口方位。

(9)停车泊位及其他需要配置的公共设施。停车泊位指地块内应配置的停车车位数，通常按下限控制。其他设施的配置包括：居住区服务设施(中小学、幼托、居住区级公建)，环卫设施(垃圾转运站、公共厕所)，电力设施(变电站、配电所)，电信设施(电话局、邮政局)，燃气设施(煤气调气站)。指导性指标一般包括以下各项：

(1)人口容量。即规划地块内部每公顷用地的居住人口数，通常以上限控制。

(2)建筑形式、体量、色彩、风格要求。对规划医重点地段的建筑形体和布局应进行特别控制(包括广场控制线、绿地控制线、裙房建筑控制线、主体建筑控制线、建筑架空控制线、建筑高度控制范围、建筑颜色等具体指标)。

(3)其他环境要求。

(四)控制性详细规划有关计算规则

1.建筑占地面积

建筑占地面积为建筑物的垂直投影面积，但不包括雨篷、外挑阳台、檐口、连接两座建筑物的架空通道、玻璃拱顶下的天井、室外楼梯或坡道和街坊内连接建筑物之间的过街楼，以及仪一面有围护结构、面积不大于基地空地向积(即摹地面积减建筑占地面积)l0%的基地附属建筑面积。

2.总建筑面积

总建筑面积的计算办法照发改委(82)经基设字58号《建筑面积计算规则》规定计算，但不包括雨篷、外挑阳台、檐口、连接两座建筑物的架空通道、玻璃拱顶下的天井、室外楼梯或坡道，以及仅一面有围护结构、面积不大于基地空地面积(即基地面积减建筑占地面积)10%的基地附属建筑面积。也不包括：①地下室和楼板面不高于明沟1.5m的半地下室;②开放供公共使用的地面敞空层，如该敞空层不作公共使用，则按一半面积计入总建筑面积，但该敞空层以后不准再行改造，改变使用性质;③面积小于标准层面积百分之十的机房、水箱、瞭望用房的屋顶附属建筑物;此外，底层为杂物问和停车间的居住建筑，其底层面积按一半计入总建筑面积。

3.建筑高度

在核算建筑间距时，建筑高度按以下规定计算：①平屋面算至女儿墙顶，无女儿墙算至檐口.面积小于标准层面积10%的屋顶附属建筑物高度不计;②坡屋面坡度不大于35°时，高度算至檐口;大于35°者，屋脊线平行于相关建筑的算至屋脊线，垂直于相关建筑的算至山墙斜坡高度的中点。在核算建筑高度时，建筑高度按以下规定计算：①平屋面算至女儿墙顶，无女儿墙者算至檐口;②坡屋面当山墙平行于道路红线时，高度算至山墙斜坡的中点，当屋脊线平行于道路红线时，凡坡度不大于35。者，高度算至封檐墙顶，无封檐墙顶者算至檐口，坡度大于35°者高度算至屋脊。

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