房地产估价师

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事宜的方式。

《城市房地产管理法》第十二条第三款规定：“采取双方协议

方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低

价。”需增加现行的挂牌等出让方式，国家作价人股授权经营。

㈢ 转让以划拔方式取得的土地使用权的房地产时应缴纳的土

地使用权出让金

《城市房地产管理法》第三十九条第一款规定：“以划拨方式

取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批

准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受

让方办理土地使用权出让手续，并依照国家规定缴纳土地使用权出

让金。”

二、国有土地使用权出让价格评估的特点

国有土地使用权出让价格评估与其他目的的估价相比，有以下

特点：

⑴ 国有土地使用权出让价格评估应采用公开市场价值标准

国有土地使用权出让是政府作为土地所有者参与的一种市场行

为。例如，国有土地使用权拍卖就是属于自主性拍卖，拍卖的时机、

底价都由土地出让方根据市场情况自主确定，如果未达到拍卖底价，

出让方可以收回拍卖标的，另行拍卖。强制拍卖则不同，拍卖的时

机是由强制执行者(例如法院)规定的，拍卖底价也是由强制执行者

委托估价机构确定的，拍卖标的的原业主对此完全没有发言权，即

使拍卖不成功，强制执行者也可以采取其他的方式执行，例如将标

的作价转让。

因此，强制拍卖底价评估时要考虑其短期内强制处分标的物时

造成的价格折减，而土地使用权出让拍卖底价评估则可以完全采用

公开市场价值标准。

⑵ 估价时点一般为估价作业日期以后某一时点

国有土地使用权出让价格的评估和确定，是其土地出让行为成

立的必要前提和预先需要完成的必要程序。城市政府及其土地主管

部门在对所在城市国有土地使用权出让前，需要对其宗地出让价格

或出让底价进行评估。拍卖方式出让国有土地使用权时，其拍卖底

价估价时点为宗地拍卖出让日。招标方式出让国有土地使用权时，

其招标底价估价时点为宗地招标出让日。协议方式出让国有土地使

用权时，其协议底价估价时点为宗地协议出让日。以划拨方式取得

的土地使用权准予转让时，补交土地使用权出让金的估价时点，为

受让方可办理土地使用权出让手续开始日。

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（责任编辑：中大编辑）