房地产估价师

（五）购买-更新改造-出租-出售模式现金流量图

将更新改造后的收益性房地产持有并出租经营，并在持有经营一段时间后，根据市场状况和企业财务状况将其转售出去，也是部分房地产企业常采用的业务模式，即购买-更新改造-出租-出售模式。这种业务模式下的现金流出包括购买成本及购买税费、更新改造成本、运营成本和转售税费，现金流入包括出租收入和持有期末的转售收入。

易混淆点辨析1．问：房地产投资活动中的现金流量书中有几点我有不同看法：

第一：开发-销售模式书中应有一个向下的垂直箭头表示销售税费可在4-6中间或者在6现房销售收入下）（因在建造成本与相关费用中并没有说明有销售税费）；第二、开发-持有-出租-出售模式第n点应是转售收入啊，怎么会有出租收入呢；第三、第145页第四行最后一句话可能是书中错误还是我误解，书上说现金流入包括销售收入和销售税费，我认为销售税费应说成是现金流出。

答：第一，应该有一个销售税费，可以在3、4、5、6下方；第二，n点向上有一个长的转售收入，可能还有一个出租收入和向下的一个运营成本；第三，你的理解正确。

例题2．下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有（　）。

A．购买-持有-出租-出售

B．购买-更新改造-出售

C．购买-更新改造-出租-出售

D．开发-销售

E．开发-持有-出租-出售

答案：DE

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（责任编辑：中大编辑）

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