房地产估价师

第三节 房地产投资的风险

知识点一、房地产投资风险的概念

(一)风险的定义(09单、13判)

1.风险——从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。

2.标准差：

风险涉及变动和可能性，而变动常常又可以用标准差来表示，用以描述分散的各种可能收益与收益期望值偏离的程度。

图1-1 未获得预期收益的可能性

∴可以推断物业2的单位收益投资风险大于物业1的单位收益投资风险。

1当实际收益>预期收益时，就称投资获取了风险收益;

2而实际收益<预期收益时，就称投资发生了风险损失。< p="">

较预期收益增加的部分通常被称为“风险报酬”。

(二)风险分析的目的

■目的是要帮助投资者回答下列问题：

1. 预期收益率是多少，出现的可能性有多大?

2. 相对于目标收益、融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大?

3.预期收益的变动性和离散性如何?

■房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。

【记忆技窍】房地产投资4风险“安可蝙蝠”

知识点二和三、房地产投资的8系统风险、6个别风险

a.系统风险——对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的系统风险。系统风险又称为不可分散风险或市场风险，即投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。房地产投资首先面临的是系统风险。

b.个别风险——仅对市场内个别项目产生影响、投资者可以控制的个别风险。

【2009多选】下列风险中，属于房地产投资系统风险的有( )。

A.市场供求风险

B.变现风险

C.利率风险

D.时间风险

E.资本价值风险

■解析八系统风险

(一)通货膨胀风险★

(二)市场供求风险

(三)周期风险

周期风险是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。房地产市场周期波动可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。

(四)变现风险

(五)利率风险

(六)政策风险

(七)政治风险——是房地产投资中危害最大的一种风险

(八)或然损失风险

知识点四、风险对房地产投资决策的影响(从未考过)

■ 风险对房地产投资决策有两个影响：

第一个影响，是令投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定相应的目标投资收益水平;

第二个影响，是使投资者尽可能规避、控制或转移风险。

■按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为三类：(结合P241的详讲) 

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（责任编辑：lqh）

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