房地产估价师

内容提要:尽管有不同的价值标准，但是市场价值却是资产评估中最基本的，也是使用频率较高的一种价值标准。本文通过对市场及市场价值的探讨,进一步分析了不完全竞争市场的特性对市场价值的作用，以及市场价格的离散对评估结果及市场价值范围的影响。 评估师在接受客户委托进行资产评估时，首先需要提出的问题就是客户所要求的是什么价值，这并不是为了迎合某些客户的不合理要求而高估或低估委估资产的价值，而是想要了解其价值标准。因为价值标准的不同将使评估结果产生很大的差异。

一、市场价值

1、市场价值定义

根据国际资产评估准则中的定义，市场价值是自愿买方与自愿卖方，在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。

按照国际资产评估准则中的解释，上述定义中所指的“估计数额”是指在公正的市场交易中，以货币形式表示的为资产所支付的价格。市场价值应当是评估基准日内在符合市场价值定义的条件下，市场上能够合理形成的最可能价格。

2、完全竞争市场与单一市场价值

完全竞争市场是一种理想的市场类型。在这种性质的市场中，单个的买者和卖者的行为对整个市场的价格没有影响。完全竞争市场主要有以下几个特征：
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（1）大量的买者和卖者。

（2）产品同质。

（3）进出自由。

（4）信息充分。

显然，在完全竞争市场中，卖主不能以高出市场均衡价格出售商品，而买主也不能以低于市场均衡价格购得商品，因为完全竞争市场中同质商品的单一价格（均衡价格）完全支配着市场的全部交易。

所以，在完全竞争市场中，市场价值的定义条件可以完全满足，而且，市场价值是一个单一价值点即市场均衡价格。

3、不完全竞争市场中的市场价值

根据国际资产评估中的解释，市场价值应当是评估基准日内在符合市场价值定义的条件下，市场上能够合理形成的最可能价格。从这个定义中提出的“最可能价格”，可以分析出，这其中隐含着市场上能够合理形成的市场价格并不只一种。否则，“最可能价格”的提出也就没有实际意义了。如果承认满足市场价值定义的市场中，存在多种市场价格，那么，这种市场不会是完全竞争，而是一种不完全竞争市场。也就是说，市场价值定义与不完全竞争市场并不是对立的、矛盾的，而是可以相互兼容的。市场价值的定义条件在不完全竞争市场中依然适用。

由此，可以推断出，在不完全竞争市场中的市场价值很可能不象完全竞争市场中的市场均衡价格，是一个单一价值点，而可能会由于市场价格的离散而导致市场价值的离散。

二、市场价格的离散

一般地说，不同资产之间的价格差，以及相同资产地区之间的价格差人们早已司空见惯。但是，即使在同地区、相同资产之间，也会出现价格离散现象，这从施蒂格勒（1961）给出的典型事例中可以看得很清楚（见表1）。在表1中，雪弗莱牌汽车价格是由市场“讨价还价”的平均力量制定出来的，其离散范围（价格波动幅度）在2350~2550美元之间，平均价格为2436美元，标准差为42美元。从中可以看出，即使是同地区、相同资产，其市场价格的离散现象也非常明显（资产市场的价格离散程度）见表1。

此外，在国内市场，1994年4月至6月间广州窗式空调机销售大战中，同一厂家生产的同一资产市场售价大多在2700~3200元之间，价差幅度高达500元。

由此可以看出，在现实的市场环境中，市场价格的离散现象是普遍存在的。

三、信息不对称与不完全竞争市场

在现实的市场环境中，买方对资产各个方面信息的了解和掌握通常是不完全和有限的，他们往往不知道资产在什么时候的价格最低，也不知道那一厂家的价格最低，也不知道资产的质量差别如何。经济学的研究表明，市场上信息不完全性的表现形式主要有以下几种：

1、有关资产质量的信息是不完全的，买者只掌握有限的质量信息；

2、有关资产价格的信息是不完全的，买者只掌握有限的价格信息；

3、一部分买者掌握较全面的信息，另一部分买者只掌握有限的信息。

产生价格和质量方面信息不完全性的原因主要来自以下几个方面：

1、信息在公开时存在着不充分性。

2、信息的可靠性有问题。这主要表现在两个方面：一是信息的虚假性；二是信息的过时性。

3、信息收集的成本效益问题。

4、买者在接受信息时存在选择性和记忆上的限制性。。

5、买者在处理加工信息时受到能力和加工方法方面的限制。

在只有有限信息的市场上，供给者有减少购买者信息的愿望，在这种情况下，完全竞争市场的条件将大打折扣。

在不完全竞争市场上，资产的供给者对资产的价格和质量方面信息的掌握程度要多于购买者，买卖双方之间的信息不对称，会导致资产价值和价格的不符，尤其是当所销售的资产特别依赖于信息时，或者资产本身就是一种信息含量很大的资产时，那么资产的价值与价格之间的这种不符合性就会增大。

一般说来，具有同等功能的资产在质量上的差别，往往成为市场价格离散的基础和主导因素。可以推测，资产质量差别的离散程度与相应的市场价格离散程度将呈正相关。
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四、市场价格与市场价值的区别

在执业过程中，评估师最熟悉的技术术语莫过于“市场价格”与“市场价值”。虽然两者有许多相似之处，但亦存在较大区别。市场价值是一种公平的市场价格，市场价格的范围比市场价值要宽泛，而且，由于并不是所有的市场价格都是公平的，因此，只有满足市场价值定义的市场价格才能代表市场价值。

事实上，市场价格也不是一定要等于评估师所估的市场价值，评估师所得出的只是“可能的”成交价格。也就是说，评估师所得出的市场价值并不一定就是资产的成交价格或交易价格，而是资产在特定的条件下交易，可能形成的交易价格。不同的交易条件决定了不同的市场价格，这也就是为什么会有不同的评估结论的理由。另外，市场价值并不等于卖方转让资产的实际所得，也不等于买方购买资产的实际支出，因为还有交易成本（有关交易税费和中介费用）。
虽然评估市场价值的方法有多种，但是评估方法的选择并不是随意的，而是要根据数据的可获得程度以及市场或资产本身相关的条件决定的。但是只要是以市场数据为基础，采用任何评估方法得出的评估结果也一定是市场价值。现以市场比较法为例说明评估的技术思路（见图1）。

1、可比较市场交易数据的市场价格调整为市场交易数据的市场价值，这种调整实际上是一种市场环境或市场交易条件的调整；

2、将可比较市场交易数据的市场价值调整为委估资产的市场价值，这种调整是对市场参照物与委估资产自身的状况、性能等的调整，与市场环境无关；

3、委估资产的市场价值调整为委估资产的市场价格；

4、将可比较市场交易数据的市场价格调整为委估资产的市场价格。

在上述的评估流程中，评估师的工作只是进行第一步及第二步调整，即通过对市场数据的评估分析得出委估资产的市场价值。第三步调整则是客户的工作，因为资产评估的作用是为客户的特殊评估目的而提供作价依据。在得到评估师的评估结论后，客户还需根据委估资产的客观市场条件确定其市场价格。

另外，按照市场价值的要求，评估师的评估结果应反映资产的市场价值。但是，评估师在评估计算过程中如果并未实施第一步调整，而只进行了第二步调整，即未对市场数据的市场价格与市场价值的市场环境差异进行调整，而只是调整了市场参照物与委估资产自身的状况、性能上的差异，则评估结果实质上所反映的并不是市场价值，而只是市场价格。这正如上图中第四步调整过程所示。

五、市场与市场价值

1、市场的描述

在不完全竞争市场中，市场价值应该是所有交易价格的统计分布，它通常包括以下三个参数：平均值、相对于平均值的离散程度、图形形状。

平均值是最常用的、也是最熟悉的一个统计参数。但是，在某种市场情况下，由于异常数据的存在，会对平均值产生一定的影响，而中值却可以避免这种影响。在一个对称的分布中，如图1所示，平均值与中值是相同的。但是，对于一个非对称的分布，如图2所示，平均值与中值就会代表不同的数值。

对于分布的离散程度，一般采用标准差来计量。标准差越大，与平均值的离散也就越大。在离散分析中，变异系数也是一个主要参数，它等于标准差除以分布的平均值。变异系数越小，分布的离散也就越小。

采用变异系数，可以对具有不同平均值的分布进行比较，标准差表示的是一项分布离散的绝对数值，而变异系数表示的是一项分布相对其平均值的离散程度。

在理论上，对正态分布的图形并没有限制，但是，在现实的市场中，市场价值的分布通常如图2所示。

2、市场价值的取值

由于市场价格的离散，对于市场价值的表述亦存在不同的观点，具有代表性的主要有以下三种：

（1）市场价值是市场价格的平均值。

（2）市场价值是市场价格的中值。

（3）市场价值是市场价格中的最可能价格。

在实践中，许多评估师喜欢采用平均值，也有的选用中值。虽然平均值与中值存在一定的差异，但两者基本上均避免了异常价值的出现，而且均明显具有向心性趋势，从而使评估结果不会出现较大的偏差。

但是使用中值也有一定的局限性。如在非对称分布中，中值将会向倾斜度较缓的方向移动。因此，在非对称分布的趋势分析中，中值很少被采用。

有些评估师可能认为，平均值与最可能价值是相同的，但是这种结论只有在图1中的正态分布中才会成

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