房地产估价师

2．4  房地产市场的运行规律

   2．4．1  房地产空间市场与房地产资产市场

   房地产市场也存在空间市场和资产市场这两个层面。
   2．4．1．1  房地产空间市场
   在房地产空间市场上，房地产为家庭和企业提供生活和生产的空间。对于企业，空间是生产要素之一；对于家庭，空间是其消费的商品之一。空间市场上的需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业，供给则来源于房地产资产市场，即目前所存在的房地产资产的数量。
   2．4．1．2  房地产资产市场
   在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益。投资收益包含两部分，一是在拥有房地产期间内每单位时间(例如每年)所获得的租金(或等效租金)，二是在转售时所实现的增值收益。为获得房地产所带来的投资收益，必须拥有房地产，这一点与空间市场是不同的。房地产资产市场中的需求者是希望通过拥有房地产而获取收益的家庭和机构投资者，新增供给的来源则是新建的建筑物数量。
   2．4．1．3  房地产空间市场和资产市场之间的联系和均衡状态
   房地产空间市场和资产市场是紧密联系在一起的。空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益率，从而影响资产市场中的需求；同时，空间市场上的供给又是由资产市场决定的。
   房地产市场存在着一种均衡状态，在这个状态下，租金和价格都不发生变化，价格与重置成本相同，新增量和折旧量相等，房地产资产存量保持不变。这种均衡状态是转瞬即逝的，在大部分时间上市场都处于一种不均衡酌状态中，但总是在向均衡状态回复，围绕均衡状态进行上下波动。
   2．4．2  房地产市场的周期循环
   2．4．2．1  房地产周期循环的定义
   房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。
   2．4．2．2  房地产周期循环的原因
   影响房地产周期循环的主要原因包括：影响供需的主要因素，其中以金融相关因素的变动最为关键；市场信息的不充分、从供需两方面调整不均衡的时间落差(time—lag，简称“时差”)；生产者与消费者的心理因素，如追涨不追跌、一窝蜂的投机或非理性预期；政策影响，如容积率控制、农地征用控制；政治冲击，如社会政治动荡；制度因素，如预售制度的期货效应、中介与估价制度的健全程度等；生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等。
   2．4．2．3  传统房地产周期理论的主要内容
   传统房地产周期理论的主要内容包括：在市场供求平衡的前提下，房地产市场会正常运作，且这种平衡性会持续一定的时期；在此时期内，投入房地产市场的资金的利润预期保持不变，投资者具有自我调节投资量的能力。房地产市场的发展呈现一种自我修正的周期性，且不同周期之间的时间差异和投资回报差异微乎其微。    
   根据传统房地产周期理论，房地产市场的发展呈现出一种自我修正的模式。在每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏和再次扩张的过程。具体包括的阶段是：确认对新人住空间的需求，促使新建筑产生；受到新建筑的刺激而导致经济扩张；经济的持续扩张进一步刺激新建筑；新建筑超过空间需求；导致超额建筑；调整，因需求减少而导致新建筑活动剧烈减缓；复苏，需求开始增加而消化已有超额建筑；回复到空间市场供需均衡状况；经济的持续扩张导致对新建筑需求的增加；确认对新人住空间的需求，促使新建筑产生。 [Page]
    2．4．2．4  分析房地产周期运动的新观念
   从现代房地产周期研究的结论来看：经济扩张与创造就业已不再是线性关系；就业机会增加与空间需求也不再同比增长；经济活动的扩张不再立即绝对导致新建筑增加(如经济复苏不会立即导致新建筑产生)。在一稳定可预测的经济环境中，了解长期、未来力量及其内涵相对来说并不十分重要，但在不确定、不连续且正处于转变的经济环境中，必须强调对未来可能变化的全盘了解，而不仅是利用过去作预测。
   2．4．2．5  房地产市场的自然周期
   不论供给是短缺还是过剩，需求是超过还是少于现存的供给数量，市场机制的作用总能在市场周期运动中找到一个供需求平衡点.专家认为，从历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率(又称合理空置率或结构空置率)，就是房地产市场自然周期牛的平衡点。从供需相互作用的特性出发，房地产市场自然周期可分为四个阶段(图2—2)：
   (1)自然周期的第一个阶段始于市场周期的谷底。这时供给保持基本静止不变，没有或很少有新的投机性开发建设项目出现。随着存量房地产被市场吸纳，空置率逐渐下降，房地产租值从稳定状态过渡到增长状态。随着这个市场复苏阶段的继续，对于市场复苏和增长的预期又会使业主小幅度地增加租金，使市场最后达到供需平衡。
   (2)在自然周期的第二阶段(增长超过了平衡点)，需求继续以一定的速度增长，形成了对额外房屋空间的需求。由于空置率降到了合理空置率以下，表明市场上的供给吃紧，租金开始迅速上涨，直至达到一个令开发商觉得开始建设新项目有利可图的水平。在这个阶段，如果能获得项目融资，会有一些开发商开始进行新项目的开发。   
(3)自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时，供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平。由于在该过程中不存在过剩供给，新竣工的项目在市场上竞争租客；租金上涨趋势减缓甚至停止。当市场参与者最终认识到市场开始转向时，新开工的开发建设项目将会减少甚至停止。但竣工项目的大量增加所导致的供给高速增长，推动市场进入自然周期运动的第四阶段.
   (4)自然周期的第四阶段始于市场运行到平衡点水平以下，此时供给高增长，需求低增长或负增长。市场下滑过程的时间长短，取决于市场供给超出市场需求数量的大小。物业的市场流动性在这个阶段很低甚至不存在，存量房地产交易很少或有价无市。该阶段随着新开发项目的停止和在建项目的陆续竣工而最后到达市场自然周期的谷底。
   2．4．2．6  房地产市场的投资周期
   随着自然周期的运动，投资于房地产市场上的资金流也呈现出周期性变动，形成投资周期。
   (1)当房地产市场自然周期处在谷底并开始向第一阶段运动的时候，很少有资本向存量房地产投资，更没有资本投入新项目的开发建设。在这段时间,市场上只有可以承受高风险的投资者。由于租金和经营现金流已经降到最低水平，存量房地产的价格达到或接近了最低点。承受不住财务压力的业主或开发商会忍痛割售，大量不能归还抵押贷款的物业会被抵押权人收回拍卖。
   (2)随着自然周期运动通过第一阶段，投资者对投资回报的预期随着租金的回升而提高，部分投资者开始小心翼翼地回到市场当中来，寻找以低于重置成本的价格购买存量房地产的机会。这类资本的流入使房地产市场通过平衡点，并逐渐使租金达到投资者有利可图的水平。在自然周期第二阶段的后半段，由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加。
   (3)当自然周期到达其峰值并进入第三阶段的时候，由于空置率低于平衡点水平，投资者继续购买存量房地产并继续开发新项目。由于资本不断流向存量房地产和新项目的开发，所以此时房地产市场的流动性很高。当投资者最终认识到市场转向下滑时，就会降低对新项目投资的回报预期，同时也降低购买存量房地产时的出价。而存量房地产的业主并没有像投资者那样快地看到了未来市场会进一步下滑的风险，所以其叫价仍然很高，以致投资者难以接受，导致房地产市场流动性大大下降，自然周期进入第四阶段。
   2．4．2．7  房地产市场自然周期和投资周期之间的关系
   房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和相互影响的，投资周期在第 一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。[Page]    
 2．4．3  房地产市场中的泡沫与过热
   2．4．3．1  房地产泡沫及成因
   (1)房地产泡沫的定义
   房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。房地产泡沫是一种价格现象，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果。
   (2)房地产泡沫的成因
   房地产作为泡沫经济的载体，本身并不是虚拟资产，而是实物资产。但是，与虚拟经济膨胀的原因相同，房地产泡沫的产生同样是由于出于投机目的的虚假需求的膨胀，所不同的是，由于房地产价值量大，这种投机需求的实现必须借助银行等金融系统的支持。一般来说，房地产泡沫的成因，主要有三个方面。
    首先，土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。   其次，投机需求的膨胀是诱因.
   再有，金融机构的过度放贷是促成因素。资金支持是房地产泡沫生成的必要条件，没有银行等金融机构的配合，就不会有房地产泡沫的产生。由于房地产是不动产，

（责任编辑：）